O que significa incorporação imobiliária? Quem pode ser um incorporador? Nesta seção, o advogado e especialista em direito imobiliário Hamilton Quirino vem esclarecer estas e muitas outras dúvidas a respeito do tema incorporação imobiliária. Dentre várias ações, este advogado, titular do escritório de advocacia que leva seu nome, oferece orientação aos compradores de imóveis da ENCOL, e de outras empresas, presta assessoramento na construção pelo regime de condomínio e trabalha na retomada de obras paralisadas. Autor do “Manual do Síndico”, da Editora Luma Júris, em sua segunda edição, lançou, em março de 2004, “Falência do Incorporador Imobiliário, o Caso Encol”, também pela Lúmen Júris. Ainda em 2004 lançou “Condomínio Edilício – Manual Prático com Perguntas e Respostas – cuja segunda edição veio a ser lançada em 2007. Também em 2007 lançou seu mais novo livro “Gestão Condominial – questões mais freqüentes.” (Edição Lúmen Júris e Secovi Rio). Ocupa o cargo de Vice-Presidente da Câmara Imobiliária de Mediação e Arbitragem (CIMA). Confira o que Hamilton Quirino fala sobre o incorporador imobiliário.
O que é incorporação imobiliária?
É a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção – para alienação total ou parcial – de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, de acordo com a Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
Como se conceitua o incorporador?
Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, venha a efetivar a venda ou a aceitar propostas de compra, responsabilizando-se pela vinculação de frações ideais de terreno à futura edificação.
O construtor é comerciante?
São comerciais as empresas de construção (art. 1o. da Lei 4.068 de 9 de junho de 1962).
O que são sociedades imobiliárias?
As sociedades que tem por objeto a compra e venda de imóveis construídos ou em construção, a construção e venda de unidades habitacionais, a incorporação de edificações ou conjunto de edificações em condomínio e a venda de terrenos loteados e construídos ou com a construção contratada, quando revestirem a forma anônima, poderão ter o seu capital dividido em ações nominativas ou nominativas endossáveis (art. 62 da Lei 4.728 de 14 de julho de 1965).
Quem pode ser incorporador?
Pode ser incorporador o titular do terreno (proprietário, promitente comprador ou cessionário), o construtor ou o corretor de imóveis.
Qual o requisito necessários para o exercício da função de incorporador?
É obrigatória a outorga de procuração pública, firmada pelo titular do terreno para concluir os negócios relativos à alienação das frações de terreno.
Qual a relação do incorporador com o Cód. de Defesa do Consumidor?
Ao incorporador aplicam-se as normas do Código de Defesa do Consumidor, cabendo ressaltar a responsabilidade objetiva quanto aos defeitos da construção e a nulidade de cláusula de perda total das prestações, em caso de rescisão por iniciativa do adquirente.
Que é memorial de incorporação?
É o conjunto de documentos que retratam o terreno, o projeto de construção e a idoneidade financeira do incorporador com averbação obrigatória no Registro de Imóveis.
Quais os prazos a que está sujeito o incorporador?
– Até cento e oitenta dias para ser averbada toda a documentação e iniciada a incorporação (art. 12 da Lei 4.864 de 29 de novembro de 1965);
– até cento e vinte dias para o incorporador desistir da incorporação;
– até sessenta dias para celebrar o contrato relativo à fração ideal de terreno, do contrato de construção e da convenção de condomínio (art. 13 da Lei 4.864 de 29 de novembro de 1965);
– até trinta dias, em caso de desistência da incorporação para restituir aos compradores o valor recebido;
– até trinta dias, para reiniciar as obras, em caso de paralisação, quando notificado judicialmente por qualquer adquirente.
Quando ocorre a averbação de direito real?
– Até cento e oitenta dias para ser averbada toda a documentação e iniciada a incorporação (art. 12 da Lei 4.864 de 29 de novembro de 1965);
– até cento e vinte dias para o incorporador desistir da incorporação;
– até sessenta dias para celebrar o contrato relativo à fração ideal de terreno, do contrato de construção e da convenção de condomínio (art. 13 da Lei 4.864 de 29 de novembro de 1965);
– até trinta dias, em caso de desistência da incorporação para restituir aos compradores o valor recebido;
– até trinta dias, para reiniciar as obras, em caso de paralisação, quando notificado judicialmente por qualquer adquirente.
Quais as obrigações do incorporador?
– Discriminar no contrato o preço da cota de terreno e/ou da construção quando a contratação, por preço global, compreender cota de terreno e construção;
– informar aos adquirentes, no mínimo de seis em seis meses, o estado da obra;
– indenizar os adquirentes pela não edificação ou pelo atraso das obras;
– manter o projeto aprovado, salvo autorização dos interessados ou exigência legal;
– manter as condições de pagamento, salvo se tiver sido ajustada a faculdade de reajustamento;
– requerer a concessão do “habite-se”, após o que, deverá requerer a averbação da construção, no Registro de Imóveis, para efeito de individualização e discriminação das unidades.
O incorporador poderá ser destituído?
Após notificado judicialmente, em decorrência de paralisação da obra, e passados 30 (trinta) dias, poderá o incorporador ser destituído, pela maioria absoluta dos adquirentes (metade mais um).
E no caso de falência do incorporador?
Se os compradores decidirem retomar a obra, a falência do incorporador não atingirá o empreendimento.
Quais as penalidades impostas ao incorporador?
– Pagar, na hipótese de não outorga de documento hábil, no prazo de sessenta dias, multa de 50% (cinqüenta por cento) sobre a quantia que tiver recebido;
– responder, em igualdade de condições, com os demais contratantes, pelo pagamento da construção das unidades que não tenham sido comercializadas;
– mencionar, em todos os documentos de alienação eventuais ônus reais ou fiscais que gravem o imóvel ou a existência de ações contra os alienantes que possam comprometer o negócio;
– informar se o imóvel encontra-se ocupado e quais as condições de desocupação;
– reclusão de 1 (um) a 4 (quatro) anos em caso de divulgar afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sobre a construção das edificações, incorrendo na mesma pena o corretor e o construtor que houverem participado da divulgação.
Quais as conseqüências da rescisão entre o alienante e o incorporador?
– Rescisão das cessões ou promessas de cessões de direitos, operadas entre o incorporador e os adquirentes;
– transferência para o alienante do direito sobre a construção porventura existente;
– obrigação do alienante em devolver aos adquirentes o que houverem pago ao incorporador, sem o que não poderá voltar a negociar seus direitos sobre a respectiva unidade autônoma.
Como se financia o empreendimento imobiliário?
O financiamento para construção pode decorrer do investimento direto do próprio incorporador ou de outros investidores que a ele se associam ou, ainda, mediante empréstimos bancários diretamente ao incorporador ou aos mutuários finais. O primeiro dispositivo legal a cuidar especificamente desta questão foi a Lei 4.864/65, nos seus artigos 22 e 23. Hoje existem alternativas como o fundo imobiliário, o consórcio de imóveis e o Sistema Financeiro Imobiliário, com alienação fiduciária. A Caixa Econômica Federal tem os seguintes programas de financiamento imobiliário: Prodecar – Demanda Caracterizada Via Mutuário Final; Carta de Crédito Caixa; Carta de Crédito FGTS Associativa; Caixa Condomínio; PCI – Programa de Crédito Imobiliário e Carta de Crédito FGTS Individual. Há ainda programas específicos para as empresas, como o Construgiro.
Com a atual expansão de crédito, os bancos privados têm várias formas de financiamento, incluindo-se o plano condomínio e o plano empresário.
Com o advento da Lei nº 9.514 de 20 de novembro de 1997, e particularmente após as alterações introduzidas pela Lei 10.931, de 2004, grande número de construções passou a contar com os recursos do Sistema Financeiro Imobiliário, mediante o implemento da alienação fiduciária.
Essa legislação deu maior segurança ao investimento imobiliário, e é um dos responsáveis pelo considerável volume de crédito nos últimos três anos, e o atual “boom” imobiliário.
Quais as formas de contratação da construção?
– Diretamente entre os compradores e o incorporador, que nesse caso, também será o construtor, a preço e prazo pré-acordados (art. 48).
– Regime de empreitada, a preço fixo, ou reajustável por índices previamente determinados, discriminando-se o preço da fração ideal do terreno e o preço da construção, contratado pelo incorporador, ou diretamente entre os compradores e o construtor;
– Regime de administração, também chamada a “preço de custo”, em que todos os pagamentos e recebimentos se farão em nome do condomínio, contratado pelo incorporador, ou diretamente entre os compradores e o construtor.
Existe seguro obrigatório para a incorporação?
Muito se falou no assunto após a quebra da Encol, chegando a ser exigido seguro de garantia da obra por alguns municípios. Mas a matéria é de competência da União Federal. Algumas empresas fazem tal seguro, mas o custo é bancado pelo comprador.
O que é a Comissão de Representantes?
A comissão de representantes, constituída pelo menos por três adquirentes, tem função importantíssima de fiscalização do incorporador/construtor, podendo ainda, assumir o comando do negócio, em caso de destituição do incorporador.
Qual a legislação necessária ao estudo acerca do incorporador e dos contratos imobiliários?
Artigos 610 a 626, do Código Civil de 2002, no que se refere às normas gerais da empreitada;
Lei 4.068, de 9 de junho de 1962, que declara comerciais as empresas de construção;
Artigos 28 a 70, da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que regulam as incorporações imobiliárias;
Decreto 55.279, de 22 de dezembro de 1.964, que dispõe sobre a adaptação das Caixas Econômicas Federais ao Sistema Financeiro da Habitação;
Decreto 55.815, de 08 de março de 1965, que estabelece normas para a escrituração dos registros criados pela Lei 4.591;
Decreto 56.793, de 27 de agosto de 1965, que estabelece o processo de venda dos imóveis de que trata o art. 65 da Lei 4.380/64;
Lei 4.728, de 14 de julho de 1965, que disciplina o mercado de capitais, tratando também das sociedades imobiliárias;
Lei 4.864, de 29 de novembro de 1965, que cria medidas de estímulo à indústria de Construção Civil;
Lei 5.049, de 29 de junho de 1966, que introduz modificações no Plano Nacional de Habitação;
Dec. Lei 19, de 30 de agosto de 1966, que obriga a adoção da cláusula d correção monetária nas operações do Sistema Financeiro da Habitação;
Lei 5.107, de 13 de setembro de 1966, que cria o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço;
Dec. Lei 70, de 21 de novembro de 1966, que autoriza o funcionamento de associações de poupança e empréstimo e institui a cédula hipotecária;
Dec. Lei 283, de 28 de fevereiro de 1967, que dispõe sobre empréstimos contraídos no exterior, destinados à construção e venda de habitações;
Lei 5.455, de 19 de junho de 1968, que altera dispositivos da Lei n. 4.380/64 e cria o Banco Nacional da Habitação;
Lei 5.741, de 1º. de dezembro de 1971, que dispõe sobre a proteção do financiamento de bens imóveis vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação;
Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973, que dispõe sobre os registros públicos e dá outras providências.
Lei 7.433, de 18 de dezembro de 1985, que dispõe sobre os requisitos para a lavratura de escrituras públicas, e dá outras providências;
Decreto 93.240, de 9 de setembro de 1986, que regulamenta a Lei 7.433;
Dec. Lei 2.164, de 19 de setembro de 1984, que institui incentivo financeiro para os adquirentes de moradia própria através do Sistema Financeiro da Habitação;
Dec. Lei 2.291, de 21 de novembro de 1986, que extingue o Banco Nacional da Habitação;
Lei 8.004, de 14 de março de 1990, que dispõe sobre transferência de financiamento no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação;
Lei 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor);
Lei 9.069, de 29 de junho de 1995, que dispõe sobre o Plano Real;
Lei nº 9.514 de 20 de novembro de 1997 – dispõe sobre o sistema de financiamento imobiliário;
Lei 10.931 de 02 de agosto de 2004, que dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, altera o Decreto-Lei no 911, de 1o de outubro de 1969, as Leis no 4.591, de 16 de dezembro de 1964, no 4.728, de 14 de julho de 1965, e no 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e dá outras providências.
Lei 11.196, de 21 de novembro de 2005 (antiga MP 155 de 1.7.2005), que cria uma série de incentivos fiscais, inclusive para a área da incorporação imobiliária, destacando-se:
Atividade imobiliária
Art. 34. Os arts. 15 e 20 da Lei no 9.249, de 26 de dezembro de 1995, passam a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 15. …………………………………………………………………………….
…………………………………………………………………………….
§ 4o O percentual de que trata este artigo também será aplicado sobre a receita financeira da pessoa jurídica que explore atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para a revenda, quando decorrente da comercialização de imóveis e for apurada por meio de índices ou coeficientes previstos em contrato.”
Ganho de capital
Art. 38 cuida da isenção ou redução do imposto de renda decorrente do ganho de capital na venda de imóvel pela pessoa física
Revenda de imóveis
Art. 43. refere-se às receitas relativas às atividades de revenda de imóveis, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária e construção de prédio destinado à venda, quando decorrentes de contratos de longo prazo firmados antes de 31 de outubro de 2003;
Fundos de investimento para financiamento imobiliário e locação
Art. 76. As entidades abertas de previdência complementar e as sociedades seguradoras poderão, a partir de 1o de janeiro de 2006, constituir fundos de investimento, com patrimônio segregado, vinculados exclusivamente a planos de previdência complementar ou a seguros de vida com cláusula de cobertura por sobrevivência, estruturados na modalidade de contribuição variável, por elas comercializados e administrados.
Art. 84. É facultado ao participante de plano de previdência complementar enquadrado na estrutura prevista no art. 76 desta Lei o oferecimento, como garantia de financiamento imobiliário, de quotas de sua titularidade dos fundos de que trata o referido artigo.
§ 2o A faculdade mencionada no caput deste artigo aplica-se apenas ao financiamento imobiliário tomado em instituição financeira, que poderá ser vinculada ou não à entidade operadora do plano ou do seguro.
Art. 87. As operações de financiamento imobiliário que contarem com a garantia mencionada no art. 84 desta Lei serão contratadas com seguro de vida com cobertura de morte e invalidez permanente.
Regime especial para o patrimônio de afetação
O artigo 4º da Lei 10.931 assim dispunha:
§ 1o Para fins do disposto no caput, considera-se receita mensal a totalidade das receitas auferidas pela incorporadora na venda das unidades imobiliárias que compõem a incorporação, bem como as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes desta operação.
§ 2o …………………………………………………………………………………….
§ 3o ……………………………………………………………………………………..
§ 4o ……………………………………………………………………………………..
A Lei 11.196 introduziu a seguinte alteração:
Art. 111. O art. 4o da Lei no 10.931, de 2 de agosto de 2004, passa a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 4o …………………………………………………………………………….
…………………………………………………………………………….
§ 2o O pagamento dos tributos e contribuições na forma do disposto no caput deste artigo será considerado definitivo, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela incorporadora.
§ 3o As receitas, custos e despesas próprios da incorporação sujeita a tributação na forma deste artigo não deverão ser computados na apuração das bases de cálculo dos tributos e contribuições de que trata o caput deste artigo devidos pela incorporadora em virtude de suas outras atividades empresariais, inclusive incorporações não afetadas.
§ 4o Para fins do disposto no § 3o deste artigo, os custos e despesas indiretos pagos pela incorporadora no mês serão apropriados a cada incorporação na mesma proporção representada pelos custos diretos próprios da incorporação, em relação ao custo direto total da incorporadora, assim entendido como a soma de todos os custos diretos de todas as incorporações e o de outras atividades exercidas pela incorporadora.
§ 5o A opção pelo regime especial de tributação obriga o contribuinte a fazer o recolhimento dos tributos, na forma do caput deste artigo, a partir do mês da opção.”
O que é sociedade de propósito específico?
É a empresa constituída exclusivamente para um ou mais empreendimentos imobiliários, extinguindo-se após a conclusão da (s) respectiva (s) edificação (ões).
O que é patrimônio de afetação?
Propõe-se o sistema de afetação a dotar a incorporação imobiliária, em cada empreendimento, de um patrimônio próprio, que não se confunde com o patrimônio da empresa. O objetivo é evitar que o incorporador utilize recursos de um empreendimento em outros ou mesmo para uso próprio, com prejuízo ao regular andamento das obras.
A matéria foi regulada, inicialmente, pela Medida Provisória 2.221, de 04 de setembro de 2001.
Projeto de Lei do Executivo, de número 3.065/2004, entre outras disposições, revogava a Medida Provisória 2.221, aperfeiçoando alguns pontos negativos.
Em relação à MP 2.221, a principal alteração do Projeto de Lei 3065/2004 consiste na criação de um regime especial de tributação para as incorporações imobiliárias. De outro lado, revogava a obrigação solidária do adquirente, em relação ao incorporador em processo de insolvência, atribuída na MP 2.221.
Finalmente, a matéria foi consolidada na Lei 10.931, de 02 de agosto de 2004, que dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, entre outras providências, introduzindo novos dispositivos na Lei 4.591/64. O artigo 4º DA Lei 10.931 foi alterado pela Lei 11.196, de 2005.