Guia do Mutuário

Capítulo I – O contrato e a posse do imóvel

1. Alguém pode me explicar este contrato?

– Calma, não é tão complicado assim.

Você comprou um imóvel à vista – provavelmente de uma construtora ou cooperativa – e recorreu a um banco (agente financeiro) para obter um empréstimo no valor da dívida.

O banco lhe repassou a quantia necessária, aceitando, porém, como garantia de pagamento o próprio imóvel. Desta forma, firmou-se uma garantia hipotecária, ou seja, o seu imóvel é a própria segurança do negócio e o único bem de seu patrimônio que responde por esta dívida. Este tipo de contrato é tecnicamente chamado de “contrato de compra e venda”, mútuo pacto adjeto de hipoteca.

2. Os contratos firmados pelo Sistema Financeiro da Habitação têm cunho social ou comercial?

Todos os contratos firmados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) têm um cunho essencialmente social, nunca comercial. A origem dos recursos para tais financiamentos são as cadernetas de poupança e as contas de Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) – recursos, portanto, dos próprios trabalhadores. Desta forma, qualquer fato que modifique essa essência deve ser banido imediatamente de todos os contratos, porque o espírito social da Lei 4.380/64, que rege o SFH, não pode ser desvirtuado sob pena de comprometer toda estrutura e seus objetivos.

3. E quando serei dono do imóvel que comprei?

Todo mutuário torna-se proprietário do imóvel no momento em que assina o contrato de financiamento, e não – como muitos acreditam – somente quando paga a última prestação. Lembre-se: o contrato firmado é de empréstimo (mútuo).

Capítulo II – Saldo devedor, prestação e saldo residual

4. Por que as minhas prestações e o meu saldo devedor crescem de forma tão diferente e a dívida não diminui nunca?

O problema está na correção monetária prevista nos contratos, que é a forma de proteger os valores contratados da corrosão inflacionária. Na maioria dos contratos do SFH, as prestações têm reajuste pelo Plano de Equivalência Salarial (PES). Ou seja: devem ser corrigidas sempre pelo mesmo índice que reajusta o salário do mutuário ou, no caso de profissionais liberais e empresários, pelo que corrige o salário mínimo. O saldo devedor (dívida total) é corrigido sempre pelo mesmo índice das cadernetas de poupança e contas de FGTS, hoje atualizadas pela TR. Por isso, diz-se que o mutuário paga juros mais TR. Desta forma, pode-se perceber que há dois índices de correção: o primeiro relativo às prestações (geralmente anual) e o segundo referente ao saldo devedor (correção mensal). É lógico, então, que esta dupla aplicação de índices não permite pagar o empréstimo, pois o saldo devedor cresce mensalmente e jamais poderá ser reduzido por prestações anualmente corrigidas.

5. O mutuário que ntão teve aumento salarial pode ter as prestações e o saldo devedor reajustados?

Não. O servidor público, por exemplo, sem aumento há cerca de seis anos, não pode ter as prestações nem o saldo devedor reajustados, já que sua renda mensal não aumentou. O único aumento permitido neste caso seria relativo aos juros contratados. Estes, porém, não podem ultrapassar o limite de 12% ao ano. O banco tem direito a lucro, mas o que se discute é o excesso de lucro. A correção monetária visa proteger a moeda contra a inflação e nunca pode representar uma fonte de lucros a mais para o banco que financia a compra do imóvel.

6. Se meu saldo devedor, que deveria diminuir, cresce mensalmente, o que vai acontecer ao final do contrato com o valor que eu continuar devendo?

Os contratos de financiamento têm prazo predeterminado para quitação. Havendo saldo residual (valor ainda devido ao final do contrato), o mutuário tem um prazo de prorrogação de cinco anos (60 meses) para quitá-lo. Ao final deste prazo, se ainda existir resíduo, terá 48 horas para pagar à vista ou então perde o imóvel para o agente financeiro. Por exemplo: o mutuário toma um empréstimo de R$ 60 mil para pagar em 20 anos (240 meses). Passado esse tempo, pagou R$ 150 mil e ainda deve R$ 100 mil, tal é o superfaturamento. Tem mais cinco anos para pagar o que resta e, terminado o prazo, precisa quitar a dívida em 48 horas; se não, perde o imóvel e todo o dinheiro investido.

7. Há casos em que o saldo residual termina exatamente no tempo final do contrato?

Sim. Mas, nestes casos, as prestações sobem absurdamente durante o prazo de prorrogação, tornando impraticável a quitação do financiamento. Por exemplo: um mutuário que financiou R$ 45 mil para pagar em dez anos, com prestações mensais de cerca de R$ 350,00, pode, ao final do prazo previsto no contrato, ter saldo devedor acima de R$ 100 mil e quatro anos para pagar, com prestação inicial de R$ 3,5 mil. Resumindo, trata-se de um financiamento impagável pelo absurdo da dívida existente ao final do prazo combinado e pelo elevado valor da prestação, na maioria das vezes, inviável para o mutuário.

8. Meu problema não é o saldo devedor, mas sim a prestação. Como devo proceder?

Primeiro, é preciso entender que o problema de todo mutuário é o saldo devedor, e não a prestação, apesar de esta ser o fantasma de todo mês. A prestação nada mais é do que reflexo do saldo devedor. Corresponde à divisão entre o valor que se tomou emprestado (saldo devedor) e o prazo estipulado para seu pagamento. Por exemplo: se o financiamento é de R$ 35 mil para pagar em 20 anos (240 meses), a primeira prestação será R$ 145,83, ou seja, R$ 35 mil divididos por 240 meses.

Capítulo III – Superfaturamento e amortização

9. Por que minha dívida não pára de crescer mesmo eu pagando as prestações?

– Isso acontece porque, além de o reajuste da casa própria não acompanhar a variação salarial do mutuário, a atualização não é feita mensalmente, e sim uma vez ao ano. Hoje, os salários são reajustados anualmente – quando são. Já as contas de cadernetas de poupança e de FGTS, que são os parâmetros usados para atualizar o saldo devedor, são corrigidas todo mês. Portanto, uma dívida corrigida mensalmente não pode ser amortizada por parcelas corrigidas anualmente.

10. Então, o que fazer para o saldo devedor não subir absurdamente?

“Brigar” na Justiça pela redução de seu saldo devedor, porque a prestação vai cair automaticamente. E também ingressar com um processo judicial pedindo revisão de cláusulas contratuais. O verdadeiro inimigo do mutuário é o saldo devedor; as prestações caem imediatamente quando ele é corrigido. Não adianta tentar reduzir prestações sem preocupar-se com o saldo devido. Afinal, não adianta querer pagar menos e estar devendo sempre mais.

11. Quais são as razões para o superfaturamento do meu contrato?

Basicamente são três:

– a diferença de índices de correção monetária que corrigem as prestações (correção anual pela renda do mutuário) e o saldo devedor (correção mensal pelo mesmo índice que corrige as contas de FGTS ou as cadernetas de poupança);

– o fato de hoje as cadernetas de poupança e as contas de FGTS serem corrigidas pela TR (Taxa Referencial de Juros), representando a chamada dupla incidência de juros no mesmo financiamento. Por exemplo: quando o mutuário assina o contrato, compromete-se a pagar juros prefixados de, no máximo, 12 % ao ano, mas, quando os bancos aplicam a TR , o mutuário paga juros + TR. Observando-se que a TR chegou a representar correções de até 18% ao ano, então, o mutuário que se comprometeu a pagar 12% ao ano chegou a pagar 12% + 18% (referente à TR), ou seja, 30% ao ano.

– o Sistema Francês de Amortização (SFA-Tabela Price), o Sistema de Amortização Crescente (Sacre) e a Tabela Gradiente são as formas previstas nos contratos a serem utilizados como fonte de cálculos das amortizações dos pagamentos efetuados pelos mutuários nos saldos devedores. Em ambos os casos, porém, a amortização prevista não ocorre porque esses métodos não são compatíveis com o tipo de financiamento do SFH devido à instabilidade econômica do nosso país.

Esta prática provoca o que chamamos de “anatocismo” (juros sobre juros), responsável pelo superfaturamento da dívida. Estes sistemas devem ser substituídos por outros que amortizem devidamente o saldo devedor e permitam a quitação dos financiamentos.

12. Por isso meu saldo devedor cresce sempre apesar de eu pagar mensalmente minhas prestações?

Exatamente pela utilização da TR na correção do saldo devido; diferentes índices de correção monetária entre prestações e saldo devedor e utilização de sistemas de amortização indevidos para amortizar esta espécie de financiamento.

13. Então quer dizer que o meu financiamento é impagável?

Infelizmente, a resposta provável é sim. A maioria dos contratos do SFH são absolutamente impagáveis, com exceção de contratos antigos, que têm uma cláusula de seguro chamada Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS), que quita o saldo residual ao final do prazo contratado, uma vez pagas todas as prestações mensais.

14. Como posso verificar se o meu contrato é impagável?

Isto pode ser verificado através da simples observação do extrato mensal. Basta ver se hoje, apesar de estar pagando ou haver pago grande parte da dívida, o saldo devedor está maior do que no início. Por exemplo: o mutuário que em 1994 pegou R$ 26 mil emprestado, vem pagando a dívida mensalmente e, hoje, (no ano 2000) ainda deve R$ 35 mil.

15. Se a dívida nunca será quitada, como devo proceder?

Uma vez verificada esta irregularidade, o mutuário deve buscar ajuda mais detalhada, com profissionais qualificados. Será feita análise do caso e oferecido parecer sobre o contrato de financiamento.

16. Como faço para saber qual é o valor real da minha dívida?

O mutuário deve providenciar uma análise detalhada de seu contrato e de todos os pagamentos efetuados, atentando sempre para a qualidade destes cálculos, uma vez que servirão de fundamento para pedidos judiciais futuros. Não adianta utilizar planilhas prefabricadas, entregues imediatamente após simples consulta. Elas devem levar em consideração o valor da primeira parcela, saldo financiado, data do contrato e parcelas pagas.

17. Posso utilizar a mesma planilha de um vizinho que comprou imóvel na mesma época?

Não. Cada financiamento é diferente. Alguns mutuários pagam mais de sinal que outros, atrasam pagamentos e pagam multas, têm as prestações corrigidas de forma distorcida em relação à correção salarial etc.. Desta forma, portanto, o cálculo deve ser absolutamente personalizado e feito por profissional devidamente qualificado, a fim de que sejam obtidos resultados verdadeiros e proveitosos. Um cálculo errado pode prejudicar o futuro de um processo judicial, levando o mutuário a ter prejuízo ou perder o processo.

Capítulo V – Direitos dos mutuários

19. Se os cálculos mostrarem que eu já quitei meu financiamento ou que ainda tenho direito a receber o que paguei a mais?

Neste caso, o pedido de depósito dos valores deverá ser substituído por outro, de suspensão da cobrança de prestações mensais até o final do processo, quando então o mutuário deverá receber o crédito a que tem direito.

20. Eu tenho direito a receber em dobro o que paguei a mais para o banco?

Sim. A relação entre mutuário e banco caracteriza-se como de consumo e deve obedecer ao Código de Defesa do Consumidor, que determina a devolução em dobro de todos os valores cobrados indevidamente.

21. Se eu estiver com o pagamento em atraso há muito tempo e o cálculo demonstrar o valor que devo, sou obrigado a pagar tudo pelo tempo atrasado?

Não. Quando o cálculo é feito, leva-se em consideração que o mutuário já pagou mais do que devia, pois tratamos de uma dívida muito superfaturada. É como se as prestações fossem antecipadas. O cálculo demonstra quanto o mutuário deve e quanto vai pagar a partir daquela data.

22. Mandaram meu nome para o SPC. Isso é legal?

Se você está discutindo na Justiça as irregularidades do financiamento e parou de pagar as prestações, o banco não pode mandar o seu nome para cadastros de devedores, como o SPC, CADIN e SERASA, uma vez que a dívida somente existirá concretamente quando a Justiça se pronunciar por definitivo, ou seja, quando houver sentença final e esta for a favor do banco.

23. Sou “gaveteiro”. Também tenho direitos?

Em primeiro lugar, é preciso dizer que somos contra esta nomenclatura,”gaveteiro”, pois faz crer que o negócio firmado é ilegal e, por isso, deve estar escondido (na gaveta), o que não é verdade. O contrato de gaveta é perfeitamente legal. Só não é reconhecido pelo banco. Cumpre, porém, todos os requisitos legais que lhe asseguram a validade. Portanto, o gaveteiro pode pleitear seus direitos da mesma forma que o mutuário original.

24. Como deve ser feito um contrato de gaveta?

O contrato de gaveta é, na maioria das vezes, registrado em cartório e acompanhado de uma procuração, passando todos os direitos para o novo adquirente (“gaveteiro”).

Capítulo VII – Leilões de imóveis

32. Se meu imóvel estiver indo a leilão, ainda tenho chances?

Certamente. Os leilões são freqüentes em razão de o mutuário não estar em dia com suas prestações mensais, mas, verificando que a inadimplência ocorreu pelos motivos já expostos, o mutuário pode requerer a suspensão do leilão. O problema da inadimplência consiste no superfaturamento da dívida, que distancia rapidamente a capacidade de pagamento do mutuário. Portanto, muitas vezes a falta de pagamento ocorre por motivos alheios a sua vontade.

33. Como fico sabendo que meu imóvel será leiloado?

– O banco tem obrigação de notificar o mutuário pessoalmente sobre os leilões que vão acontecer, para que este possa providenciar o pagamento da dívida. Se isto não acontece, os leilões são ilegais e podem ser anulados. Muitas vezes, o banco alega que o mutuário se encontra em local “incerto ou não-sabido”, mesmo este residindo no imóvel.

34. Mas, se eu já tenho uma ação na Justiça para discutir o valor do saldo devedor, o banco pode leiloar o meu imóvel?

Neste caso, o valor da dívida encontra-se sub judice e o banco não pode leiloar o imóvel pelo valor que entender devido, sem aguardar o pronunciamento da Justiça, o que também pode ser argumentado a fim de evitar ou anular leilões.

35. Já existem decisões favoráveis a mutuários nesta situação?

Sim. Uma vez sustado o leilão, o mutuário deve ingressar com “ação ordinária” para corrigir todos os problemas do contrato que o obrigaram a suspender o pagamento das prestações.

36. Então, o banco não pode mandar meu nome para o jornal?

Não é bem assim. O banco pode mandar o nome do mutuário para o jornal, sim. Mas somente quando ele não residir mais no imóvel financiado. Tecnicamente se diz: “quando o mutuário se encontrar em local incerto ou não-sabido”. Se ele mora no imóvel, não pode.

37. Se o meu imóvel já foi leiloado e retomado pelo agente financeiro, o que fazer?

Confirmada a execução por falta de pagamento, se o banco não tiver informado pessoalmente ao mutuário as datas dos leilões e se houver processo judicial em trâmite contestando os valores do financiamento, o mutuário deve ingressar com um ação para anular os efeitos tanto dos leilões como da retomada do imóvel. A ação deverá incluir pedido de devolução do registro da propriedade do imóvel ao mutuário e de revisão do saldo devedor.

38. Quer dizer que eu posso “brigar” na Justiça a qualquer momento?

Pode. Mas as chances de vitória aumentam e os processos são menos desgastantes física e financeiramente quanto mais cedo for a decisão do mutuário de corrigir judicialmente estas irregularidades.

39. Meu imóvel já foi comprado por outra pessoa, tenho direito a receber o dinheiro de volta?

Sim, o pedido de devolução pode ser feito também com base no Código de Defesa do Consumidor. O banco tem de devolver ao mutuário que teve o imóvel retomado todo o valor pago. Caso contrário, fica caracterizado o que se chama em Direito de enriquecimento sem causa, ou seja, o banco fica com o imóvel e o dinheiro. E isso é ilegal.

40. Eu posso rescindir meu contrato e devolver o imóvel se eu quiser?

Administrativamente não é aceito, mas judicialmente o mutuário pode pedir a rescisão de seu contrato, devolvendo o imóvel e recebendo de volta o que pagou, acrescentando, inclusive, pedido de dano moral por todas as irregularidades existentes em seu financiamento. Resumindo, o mutuário que se sentir enganado tem direito de romper o contrato, devolver o imóvel e receber de volta o que pagou devidamente corrigido, além de ser indenizado pelos danos morais que tenha sofrido.

Capítulo VIII – Irregularidades na obra

41. Meu condomínio é cheio de falhas na construção. O que posso fazer?

O banco que financiou a construção e depois o imóvel tinha a obrigação de fiscalizar a obra, seja nas partes comuns (garagens, escadas, parques etc.) seja nas áreas privativas. Se não o fez e a obra foi “superfaturada”, ou seja, foram utilizados materiais de categoria inferior à prevista no projeto de construção, ele deverá responder pelos prejuízos causados aos proprietários.

42. Quais as sanções para o agente financeiro nestes casos?

Juridicamente, o banco pode ser obrigado a reduzir o valor do financiamento com base em uma nova avaliação do imóvel, o que significa diminuir a dívida do mutuário. É possível, ainda, em casos muito sérios, pedir a rescisão do contrato, especialmente quando os imóveis não apresentam segurança para as famílias que neles residem.

43. O banco me chamou para um acordo. O que devo fazer?

É comum o banco que financiou a compra do imóvel chamar o mutuário para um acordo quando este está em dívida com suas prestações mensais. Antes de assinar qualquer acordo, porém, o mutuário deve estar atento ao fato do motivo que o levou a ficar em dívida – certamente o superfaturamento de seu financiamento. Portanto, fazer um acordo, mesmo que seja “jogando” a dívida para o saldo devedor e até mesmo reduzindo a parcela mensal, pode representar apenas o adiamento do problema, e não a solução.

Na prática, significa dever para sempre ao agente financeiro. É sempre bom esclarecer que o FCVS (cap. VI, itens 26 e 27) geralmente é retirado do novo contrato firmado (termo aditivo). Com isso, o mutuário que tinha condições de quitar a dívida ao pagar suas prestações acaba devendo também o saldo devedor, ou seja, passa a ter um contrato impagável.

44. Meu caso é de oferecimento de descontos. É um bom negócio?

Não. O que os bancos oferecem como desconto é um percentual de redução sobre o saldo devido, “esquecendo” os valores já pagos. Deve-se lembrar que o saldo devido geralmente está superfaturado, o que significa que, ao aceitar um desconto, o mutuário pode não estar tendo vantagem alguma. Um exemplo: um mutuário tem uma dívida superfaturada em 100%; o banco lhe oferece desconto de 50% (esquecendo os valores já pagos). Então, além dos valores que já pagou, em vez de desconto, o mutuário estará pagando ao banco mais 50% do que realmente deve. Resultado: não foi oferecido desconto algum.

45. E o meu desconto, que é de 90%, vale a pena?

O desconto de 90% é ofertado a quem tem o chamado seguro FCVS. Como já foi explicado no capítulo VI, representa a quitação integral, ou seja, 100% da dívida do mutuário. Desta forma, o banco oferecer um desconto de 90% sobre uma dívida que o mutuário certamente não representa desconto algum.

46. E sobre o PAR (Plano de Arrendamento Residencial)?

Quem arrenda não é dono. Paga para usar o bem, no caso, a própria residência. Aquele que concordar em se tornar arrendatário terá somente a posse do bem, não a propriedade. Isso significa que, no caso de não pagar os valores mensais, perderá tudo o que pagou e poderá ser despejado imediatamente. Funciona, mais ou menos, como os contratos de leasing (arrendamento mercantil) de automóveis: não pagou, o bem é retomado através de uma ação de busca e apreensão. A perda da condição de proprietário dificulta muito a defesa do mutuário, porque, caso se torne arrendatário e tenha novamente problemas com as prestações mensais e a dívida final, pode perder a posse do imóvel (ser despejado) rapidamente, muitas vezes sem direito a se defender antes de sair do imóvel.