Assunto em voga hoje nas páginas de jornais que vem provocando imensa ansiedade em todos aqueles que detém financiamento imobiliário através do Sistema Financeiro da Habitação - SFH e, principalmente daqueles que pretendem adquirir financiamento desta espécie, são as novidades que devem ser apresentadas nos próximos dias, sendo já algumas anunciadas.

Primeiramente, é preciso observar o caso daqueles que já detém financiamentos. Para estes em nada se modifica o quadro atual, ou seja, as cláusulas que regem seus contratos são atos jurídicos perfeitos, protegidos pela Constituição Brasileira, só podendo sofrer alterações por acordo entre as partes ou por determinação judicial, o que só acontece após o desenrolar de um processo jurídico.

Esta informação é de suma importância, visto que, o mutuário que hoje é titular de contrato de financiamento não está obrigado a anuir com qualquer modificação que lhe seja proposta ou que tente, lhe seja imposta, salvo se concordar com ela. Já para os novos contratos a situação é diferente. As novas regras serão objeto de contratos novos a serem assinados, ou seja, que ainda não constituem direito adquirido. O futuro mutuário, da mesma forma que o antigo, deverá respeitar o contrato firmado e, caso pretenda modificá-lo, terá que buscar na justiça solução para o impasse.

Infelizmente, segundo as informações que hoje são ofertadas, as modificações pretendidas somente aventam a hipótese de alteração do nome dos índices a serem modificados, não as irregularidades que se sabem existentes. O principal inimigo do mutuário é a forma de correção monetária de seu saldo devedor, hoje corrigido pela TR ( Taxa Referencial de Juros ).A proposta que hoje vem sendo veiculada pela imprensa apresenta, neste tópico, que o Governo pretende a simples substituição do índice supra citado por outro, no caso o IPC ou o IPCA. 

Conforme é de público conhecimento a maioria esmagadora dos contratos de financiamentos imobiliários nos moldes do SFH, tem como índice a corrigir as prestações dos mutuários o mesmo que remunera seus salários ou rendimentos mensais, enquanto que seus saldos devedores são corrigidos pelo índice indexado às cadernetas de poupança, leia-se TR’s. É óbvio que a duplicidade de índices a corrigir de forma diferente um mesmo contrato condena este a perpétua irregularidade através do desequilíbrio forçosamente imposto.

A própria lei que rege os financiamentos imobiliários dentro do Sistema Financeiro da Habitação prevê o equilíbrio entre a capacidade de pagamento do mutuário e o valor que este toma por empréstimo, indexando a prestação, a renda do mutuário e estabelecendo teto máximo para a incidência do valor desta sobre a renda do mutuário, no caso 30% (trinta por cento ).

Desta forma então resta óbvio que a forma de correção monetária a preservar a moeda e a capacidade de pagamento do mutuário deve ser, obrigatoriamente, uma única: a correção de sua renda mensal. Sendo assim estará preservado o equilíbrio do contrato e respeitado o espírito norteador da legislação pertinente a tal espécie de financiamento habitacional.

As mudanças que hoje se anunciam trazem como única modificação a troca do índice que mutuários passarão a requerer na justiça, ou seja, em vez de expurgo de TR, passaremos a adotar expurgo de IPC, e a troca de qualquer um destes pelo índice de correção da renda do mutuário. Em suma resta saber se a proposta é de modificar ou de simplesmente maquiar?

Fonte: Gotlib Advogados Associados