Dentre as mudanças previstas a serem firmadas nos moldes dos financiamentos imobiliários do Sistema Financeiro da Habitação - SFH, não foi em nenhum momento abordada a questão relativa aos métodos de cálculos de amortização hoje praticados. Os contratos do SFH tem a previsão de utilização de alguns métodos específicos, são eles: A Tabela Price, ou Sistema Francês de Amortização; a Tabela Gradiente, e mais recentemente a Caixa Econômica faz prevalecer em seus contratos o SACRE, Sistema de Amortização crescente.

Ocorre que, fazendo uma análise destes métodos observam-se diversas falhas que provocam, entre outras absurdos, o chamado anatocismo, incidência de juros sobre juros. A Tabela Gradiente, por exemplo, cria uma ilusão ao mutuário que pretende adquirir seu imóvel, oferta prestações menores que, porém, crescerão vertiginosamente no decorrer do contrato. Numa análise mais genérica, o que se depreende sem muito esforço é que se procedeu a uma adaptação de sistemas de amortização de outras espécies de empréstimo, para o SFH.

O caso da Tabela Price é exemplo típico desta adaptação, é um método universal, criado para atuar em amortizações de empréstimos em países cujas economias são absolutamente estáveis, ou seja, são aplicados em realidades por demais distintas da nossa. É óbvio que o resultado não poderia ser satisfatório. 

O recente sistema SACRE apesar de mais efetivo que a Tabela Price provoca riscos diversos ao mutuário. Entre eles, o crescimento acelerado do valor pago mensalmente, em contrapartida a evolução da renda do mutuário.Observe-se que, no caso da existência de saldo residual, a grande maioria dos contratos firmados, com amortização prevista pelo sistema SACRE, não prevê prazo de prorrogação, mas sim o singelo período de trinta dias, a contar do final do prazo pactuado, para quitação a vista do valor porventura ainda devido.

Problema grave apontado é que não dispõe o mutuário de informações técnicas suficientes para optar pelo sistema de amortização que melhor lhe apraz, em especial, por que a oferta limitada ainda observa métodos cuja aplicabilidade não convergem com os interesses do mutuário. O Código de Defesa do Consumidor - CDC prevê a modificação de cláusulas contratuais que colidem com a fragilidade e com os interesses dos consumidores.

Uma vez que existe previsão legal para o consumidor optar, o leque de métodos de cálculos ofertados passa a ser maior e juridicamente assegurado. Desta feita, o recálculo de um financiamento deve prever para proteger o direito dos mutuários - consumidores, a modificação do método de cálculos imposto por outro, apto a ser utilizado em contratos do SFH, respeitando as peculiaridades de nossa economia.

Surpreende a nós, que nos dedicamos ao assunto e acompanhamos com interesse, ainda que com descrença , as mudanças anunciadas para o SFH que em momento algum se abordou o tema do método de cálculo utilizado nos contratos e na qualidade de sua aplicação nesta espécie de financiamento. Ressalve-se que não discutimos a legalidade ou a qualidade dos métodos de cálculo utilizados, alguns, como nesta observados, de aplicabilidade universal, o que se reclama é a eficiência destes, quando utilizados em uma economia como a nossa, recheada de peculiaridades, que devem ser observadas.

Já não é a primeira vez que chamamos a atenção para a simplicidade com que se pode obter soluções reais para corrigir as distorções hoje existentes nos contratos firmados através do SFH : basta analisar os pedidos formulados por centenas de milhares de mutuários que hoje acionam os Agentes Financeiros para obter a regularização de seus contratos, a fim de torná-los quitáveis. Entre estes pedidos está, com toda a certeza, a troca do método de amortização das parcelas pagas no saldo devedor.

Fonte: Gotlib Advogados Associados