É fato que muitos mutuários do Sistema Financeiro da Habitação- SFH acreditam que seus contratos serão automaticamente quitados no momento do pagamento da última prestação de seu financiamento. Porém, a realidade ofertada não é bem esta. Em sua maioria esmagadora, os contratos do SFH tem, além da determinação de prazo para pagamento do valor devido, também a previsão de prorrogação para o pagamento de pretenso saldo residual possivelmente existente. Por fim, no caso de ainda restar saldo residual, após decorrido todo o prazo contratual, terá o mutuário, fatídicas 48hs para quitar a dívida.

Na prática, esta realidade é cruel por dois motivos básicos: o primeiro, pela sempre garantida existência de saldo residual a ser quitado, mesmo decorrido todo o prazo previsto para o pagamento; a segunda, pelo fato de o mutuário desconhecer, não se prevenir para o enfrentamento de gigantesca dívida futura.

A fórmula contratual encontrada pelos agentes financeiros é por demais distante da realidade financeira da maioria esmagadora dos cidadãos mutuários de nosso país. Resta óbvio que se uma pessoa contratou cerca de R$100.000,00 para pagar em 20 anos e, ao final deste prazo, mesmo pagando toda sua dívida, ainda lhe são cobrados cerca de R$150.000,00, pior para serem pagos em 5 anos. O negócio assume caráter de extremo desequilíbrio e prejuízo de uma parte em franco enriquecimento sem causa que o fundamente da outra parte.

Note-se que a redução do prazo contratado determina um imediato aumento da prestação que pode alçar patamares verdadeiramente absurdos. Isto porque a prestação, como reflexo direto do saldo devido, representa a divisão entre o valor tomado por empréstimo e o prazo avançado para seu pagamento. No primeiro caso, a divisão é feita por 20 anos e no segundo, por 5.

Na prática encontramos casos em que prestações saltam de patamares da ordem de R$350,00 para R$3.500,00. Existem contratos, estes bem antigos, que estão protegidos contra esta arbitrariedade, detém o chamado seguro FCVS, Fundo de Compensação das Variações Salariais, estando portanto livres do saldo residual que será quitado por este seguro. Porém este seguro há muito não vem sendo aplicado nos financiamentos habitacionais, com exceção de contratos para promover política habitacional para população de baixa renda.

É ainda comum encontrarmos contratos, sem cobertura do seguro de FCVS que não determinam a obrigação de pagamento de possível saldo residual, após o decurso de todo o prazo firmado no pacto de financiamento, aí incluído o período de prorrogação previsto. Ocorre que, no recálculo da passagem de períodos, ou seja, quando extingue-se o prazo base para reembolso do contrato e inicia-se a contagem do prazo de prorrogação, prazo máximo para pagamento da dívida total, as prestações recalculadas alçam patamares verdadeiramente absurdos, uma vez que ficam desprotegidas dos limites que regulam o teto máximo de comprometimento de renda.

Desta feita não resta ao mutuário outra saída que não atentar para seu saldo devedor, uma vez que este é seu maior problema, ou seja, se o financiamento é impagável, pouco adianta manter o pagamento de prestações que não amortizam sua dívida. A solução é única: deve-se proceder ao recálculo, ainda que judicialmente, da dívida e, verificado o novo valor devido, ofertar o mutuário o depósito dos valores devidos em conformidade com as regras que regem o lado social do Sistema Financeiro da Habitação e da política habitacional de nosso País. Em suma, transformar a dívida impagável em outra, observando os parâmetros de legalidade, sendo passíveis desta forma de quitação.

Fonte: Gotlib Advogados Associados