É fato que quem constrói é responsável pela obra entregue e deve oferecer a devida garantia legal ao adquirente do empreendimento. No entanto, não só a este deve ser creditada a responsabilidade sobre os defeitos que surgem a partir da entrega do imóvel.

Quando tratamos de empreendimentos financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação, existe uma responsabilidade inerente ao próprio agente financeiro, ou seja, ao banco credor das dívidas de financiamento. Pode a primeira vista tal fato parecer estranho, mas a análise da estrutura de um financiamento para determinado empreendimento dissipa qualquer dúvida inerente a questão.

Quando uma incorporadora decide levar adiante projeto de construção de empreendimento residencial, condomínios, buscando recursos no Sistema Financeiro da Habitação, recorre a verbas oriundas das contas de FGTS e Cadernetas de Poupança, estas são gerenciadas por bancos habilitados a atuar no âmbito do SFH.

Por óbvio, não pode o banco dispor livremente de recursos que não são seus. Desta forma então é pactuado termo de contrato entre o agente financeiro e a incorporadora pelo qual são determinados os parâmetros do empreendimento. Parte integrante deste contrato é o chamado: Memorial Descritivo do Empreendimento. Neste, como o próprio nome diz, são delimitados todos as questões relativas a estrutura do empreendimento, aí incluídos a qualidade do material utilizado, a metragem das áreas comuns e privativas, enfim, tudo o que tem correlação direta com a obra a ser realizada.

O contrato de financiamento prevê a passagem de recursos do agente financeiro à construtora de forma parcelada, observada a relação existente entre a previsão do empreendimento e a efetiva realização dos estágios programados de desenvolvimento da obra. Estes repasses de recursos estão sujeitos ao crivo da fiscalização de técnicos do agente financeiro. Esta fiscalização observa o empreendimento como um todo, ou seja, prevê a análise do cumprimento das metas da obra, bem como do cumprimento de todo o disposto no memorial descritivo.

Quando esta fiscalização deixa de perceber a inobservância a itens de suma importância, tais como qualidade do material utilizado no empreendimento, ocorre o chamado superfaturamento de obra.Neste, o recebimento para adquirir materiais de qualidade “x”, porém o gasto com materiais de qualidade “x/5”, provoca o chamado enriquecimento ilícito do construtor em detrimento direto do prejuízo a ser lançado face aos futuros adquirentes.

O problema não se resume somente a um “ganho indevido” resultado da operação acima descrita, mas pode abranger situações de prejuízos bem mais vultuosos. É o caso dos abusos cometidos a tal ponto que acabam por comprometer a própria estrutura da edificação, podendo ocasionar desmoronamentos de partes ou, até mesmo, de toda uma unidade residencial. A morte pode ser conseqüência direta de tais absurdos, ofertando prejuízos, inegavelmente de caráter irreparável.

A culpa do agente financeiro caracteriza-se justamente na falta de comprometimento com a fiscalização da obra. O dinheiro que financia a obra e proporciona lucros aos empreendedores e aos agentes financeiros é dos trabalhadores, e o mínimo que lhes deve ser reservado é a certeza de que a aplicação destes ocorre em conformidade à lei e ao respeito a integridade física de famílias inteiras que irão residir em determinado empreendimento imobiliário. O respeito ao memorial descritivo representa, muitas vezes, o respeito à própria vida humana.

Fonte: Gotlib Advogados Associados