O artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) prevê a proteção do consumidor inadimplente que não dispõe, ainda que momentaneamente, de condições para quitar suas dívidas. “Art. 42 -> Na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente não será exposto a ridículo, nem será submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça.”

A lei existe, porém a realidade, muitas vezes, demonstra que a situação de cobrança assume absurda forma coercitiva de “ameaçar ou constranger” o devedor.

Alguns exemplos práticos:

A cobrança por telefone no ambiente de trabalho do devedor, levando ao conhecimento de sua chefia e de seus colegas a existência de débito e a impressão de recusa, aparentemente injustificável, de cumprimento da obrigação. Por óbvio que tal situação representa uma situação constrangedora na qual o devedor é lançado sem condições de pagamento. Esta atitude arbitrária pode mesmo ser fator determinante a provocar uma demissão e, por conseqüência lógica, maior dificuldade de pagamento da dívida.

A cobrança noturna ou em finais de semana na residência do devedor, levando ao conhecimento de vizinhos e parentes a existência de uma dívida e que o devedor cobrado é, no mínimo, um mau pagador.

A verdade é que no momento da venda todos os esforços são firmados para que o consumidor consiga comprar e as etapas de avaliação sincera da capacidade de pagamento do adquirente de qualquer produto que seja são “esquecidas”. Porém, no momento em que se configura a inadimplência, o tratamento é outro. A sede de recuperar o valor devido é tanta que mesmo discutindo judicialmente o valor de determinada cobrança, o devedor inadimplente vê seu nome lançado em cadastros de “maus pagadores” como o SPC.

Esta situação, no entanto, é altamente irregular e desrespeita o direito de o cidadão comum discutir judicialmente uma cobrança, exercendo seu constitucional direito ao contraditório e a ampla defesa. Toda espécie de cobrança deve respeitar a honra e a dignidade da pessoa cobrada. É fato que existem os maus pagadores. Porém, indiscutivelmente, estes não são a maioria do cenário nacional, representam pequena parte que deve e não teme as conseqüências da cobrança, fazem, inclusive, da dívida um meio de vida.

A verdadeira massa de devedores é composta por cidadãos conscientes de suas obrigações, mas que, infelizmente, foram vítimas da séria crise que assola nosso país. E estes últimos não podem responder pela minoria. Como se diz popularmente: “não são farinha do mesmo saco”. O devedor deve ser procurado de forma digna e, com este, deve ser negociada formas de quitação da dívida assumida dentro de suas possibilidades financeiras.

O credor, entretanto, deve fazer sua parte, abdicar o recebimento de juros e multas abusivas, cobrar sim, mas só o valor correto e seus acréscimos legais. Importante frisar que a cobrança indevida, constrangedora ou ameaçadora, enseja ao devedor o direito ao ressarcimento por danos morais que vier a sofrer. O valor desta espécie de condenação pode, muitas vezes, ser maior do que o montante da própria dívida. Em suma, caso desrespeite a lei, pode o credor se transformar, da noite para o dia, em devedor. É o feitiço virando contra o feiticeiro.

SFH - Sistema Financeiro da Habitação e SFI - Sistema Financeiro Imobiliário

A entrada no mercado imobiliário de um novo sistema de financiamento, o SFI - Sistema Financeiro Imobiliário, vem sendo objeto de diversas matérias divulgadas pela imprensa. Necessariamente, pelo menos a curto prazo, isto não representa o fim do SFH - Sistema Financeiro da Habitação. Provavelmente, este estaria condenado a, em um futuro próximo, dedicar-se exclusivamente a uma camada da população considerada de baixa renda, sendo, desta forma portanto, agraciada com financiamentos de menores valores.

Porém é preciso analisar com cautela o que ocorre hoje no mercado imobiliário e quais seriam as alterações conseqüentes do ingresso de uma nova fonte de financiamentos. Basicamente, vamos nos defrontar com a origem dos recursos para financiamentos, como fonte básica das diferenças entre os sistemas supra citados.

O SFH tem como função precípua o cumprimento de uma função social, ou seja, utilizar-se de recursos dos trabalhadores, oriundos dos depósitos das contas de cadernetas de poupança e FGTS, para financiar moradia para os próprios trabalhadores, através de financiamentos com baixas taxas de juros e prazos alongados para amortização da dívida assumida. Já o SFI tem sua estrutura calcada em papéis lançados no mercado financeiro. Os recursos, desta forma portanto, provém de empresas privadas dispostas a investir em financiamentos imobiliários, mas objetivando um retorno lucrativo, estamos tratando portanto de uma relação comercial.

Outra considerável diferença representa a caracterização do adquirente:

No primeiro caso, o SFH, o mutuário torna-se proprietário do imóvel que financiou no instante em que firma contrato de empréstimo junto ao Agente Financeiro;

No segundo caso, o SFI, a caracterização do adquirente é de simples pretenso comprador, e a propriedade do imóvel somente lhe será repassada ao final do pagamento de toda a dívida. A figura jurídica a ser utilizada é a da alienação fiduciária. Em suma, a forma de financiamento assume enorme semelhança com contratos de compra e venda de veículos automotores.

Na prática, isto significa que será muito mais fácil para o Agente Financiador do imóvel, no caso do SFI, retomar a posse cedida, uma vez caracterizada a falta do pagamento das parcelas mensais devidas, ou seja, verificada a inadimplência do adquirente.

Quando estamos lidando com financiamentos no âmbito do SFH, o fato de ser o mutuário proprietário do imóvel financiado, lhe permite discutir sua dívida, de forma muito mais segura. A alienação fiduciária representaria uma tranqüilidade para o investimento de Agentes Financeiros na compra da casa própria através do SFI.

Existem, por óbvio, diversas outras diferenças entre os sistemas aqui citados, mas os de maior importância para o consumidor são, com certeza, estes: a origem dos recursos e o momento em que é transferida a propriedade ao adquirente, se no início do financiamento - SFH ou se ao final - SFI.

Hoje a justiça brasileira está abarrotada de processos discutindo superfaturamentos ocorridos em financiamentos no âmbito do SFH. Problema este de gigantescas proporções e que já levou a Caixa Econômica Federal (CEF), segundo divulgado na imprensa, a nomear grupo de estudos para interpretar os motivos que determinaram o fato de serem absolutamente impagáveis diversos financiamentos. No entanto, nenhuma resposta foi encontrada.

A realidade não apresenta dúvidas: o SFH, precisa de urgentes correções. Porém, não é a entrada de nova modalidade de financiamento que deverá corrigir o que já vem se acumulando e sobrecarregando de erros através dos anos. O SFI aguarda uma redução nas taxas de juros do país para viabilizar sua entrada no mercado.

Por demais importante para os maiores interessados, os futuros adquirentes de imóveis financiados não é, com certeza, o acumulo puro e simples de ofertas de financiamentos, mas a correção dos erros do passado. E, principalmente, a permissão legal e política do saudável convívio dos dois sistemas, ofertando ao consumidor, informações que lhe permitam conhecer e livremente escolher o sistema ao qual pretende aderir.

Fonte: Gotlib Advogados Associados