A grande maioria dos financiamentos habitacionais firmados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação - SFH encontra lugar junto à empreendimentos imobiliários residenciais, ou seja, são financiamentos de imóveis novos, construídos a fim de serem adquiridos mediante contratos de empréstimo com pacto adjeto de hipoteca.

Encontramos aí duas vertentes jurídicas, a primeira, diz respeito ao financiamento, cujas partes envolvidas são, necessariamente, mutuários e Agente Financeiro, sendo que a construtora, ou empreendedora, nada tem a ver com esta relação jurídica.

Existindo ainda uma outra ponta neste triângulo firmado entre as partes envolvidas, qual seja, a responsabilidade quanto a obra, que, em um primeiro entendimento, existe única e exclusivamente, entre mutuário (adquirente) e construtora, ou empreendedora. É verdade porém que, em nosso entendimento, esta segunda vertente não atinge somente às partes supra citadas, envolvendo também o agente financeiro, pelos motivos que a seguir passamos a transcrever:

O primeiro contrato de um empreendimento residencial é firmado, na maioria esmagadora dos casos, entre o empreendedor e o Agente Financeiro, visto que, geralmente, não utilizam os empreendedores de próprios recursos para prover um projeto de elevado custo, utilizando-se então de empréstimo junto a financiadores, Bancos habilitados a atuar no SFH.

Durante a construção, e isto faz parte dos pactos firmados entre as partes envolvidas, tem o Agente Financeiro a obrigação de fiscalizar as obras do empreendimento, repassando recursos de forma parcelada, mediante o cumprimento do disposto no memorial descritivo, documento que, conforme o próprio nome já permite entender, determina, fiel e detalhadamente, toda a estrutura do empreendimento, aí compreendidos tanto as metragens das áreas autônomas ou comuns, quanto a qualidade do material empregado na obra.

O preço do imóvel, ou seja, aquele que será repassado ao futuro mutuário através de financiamento, é compatível com os valores previstos para o empreendimento como um todo, sendo assim, os efeitos do contrato original, firmado entre empreendedora e Agente Financeiro, reflete no mutuário, consumidor final.

Fato relevante a ser observado é que muitas construtoras, geralmente de pequeno porte, fecham suas portas após o término de um empreendimento, restando-lhes pouco capital, colocando-se a disposição dos mutuários, quando muito, apenas para a solução de pequenos vícios existentes na construção.

Porém, fato comum nos empreendimentos da espécie, ora em estudo, é a péssima qualidade da infra estrutura do imóvel, determinando, até mesmo em muitos casos, a completa interdição do mesmo. Os agentes financeiros entendem que nada tem a ver com relação a problemas de infra estrutura do bem, visto que, em seu ponto de vista, seu relacionamento limita-se à questão do financiamento.

Importante ressalvar que, o consumidor/mutuário adquire imóvel através de financiamento, acreditando na confiabilidade do nome daquele que financia, Instituições de nome, conhecidas do público em geral, diferente de muitas construtoras cujos nomes são absolutamente desconhecidos.

Analisando tais fatos, não é difícil concluir que, por certo, existe uma responsabilidade do Agente Financeiro para com as obras do empreendimento, seja ela, solidária, conforme expressa previsão do Código de Defesa do Consumidor, quanto direta, visto a obrigação do Financiador de fiscalização das obras.

Não é possível admitir uma situação em que o mutuário, impossibilitado de usufruir de seu bem, interditado por órgão competente, e ainda obrigado a quitar mensalmente prestações de um financiamento por anos a fio.

É fácil entender que os Agentes Financeiros queiram se eximir da responsabilidade existente para com a infra estrutura do empreendimento que financiou, difícil é concordar com ela.

Fonte: Gotlib Advogados Associados