Recente decisão concedida pela Justiça Federal de São Paulo, trouxe um teórico benefício a todos os mutuários de nosso País, determinando que fossem imediatamente corrigidas todas as prestações de contratos de financiamentos imobiliários, observado o âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, corrigidas até o teto máximo de 1% sobre o valor do imóvel.

Até o presente momento não tive a oportunidade de ler a decisão proferida. Tomo então por base para escrever estas linhas, o material noticiado na imprensa a respeito do assunto. 

Segundo as reportagens pertinentes, a decisão proferida observou o direito do Juiz de conceder, a título de tutela antecipada, os efeitos do(s) pedidos postulados, desde que exista prova inequívoca de sua verossimilhança, tal decisão, respeitados os constitucionais princípios do contraditório e da ampla defesa, poderá ser objeto de recurso próprio, o que acredito, já tenha até ocorrido.

Tal decisão, que em primeira análise, aparenta ser matéria de imenso benefício para os mutuários, em minha opinião, não deverá prosperar, devendo ser derrogada pelo Tribunal competente para julgamento do recurso, possivelmente, interposto.

A equiparação do valor da prestação, ao correspondente à média de preços de aluguel, qual seja 1% sobre o valor do imóvel, desrespeita os princípios da legislação pertinente ao SFH, uma vez que a distância entre este, e os princípios previstos para o cálculo da prestação de contratos de financiamentos é notório e gigantesco.

Segundo a legislação do Sistema Financeiro deve ser observado, a título de cálculo das parcelas mensalmente devidas, o chamado Plano de Equivalência Salarial - PES, onde o valor da prestação deve obedecer, obrigatoriamente, a renda do mutuário, ou seja, quando esta é corrigida, a prestação seguirá os mesmos percentuais na outra aplicados.

Valores de financiamento imobiliário nada tem a ver com valor do imóvel, o empréstimo concedido deverá ser devolvido com juros e correção monetária, e, por certo, ultrapassará o valor de avaliação de um imóvel qualquer. Não se deve esquecer que, quem compra através de financiamento, jamais irá pagar o valor equivalente a quem adquire a vista. O que se discute em processos judiciais não é o fato de que o mutuário deverá pagar o valor de mercado do imóvel, mas sim o superfaturamento do empréstimo, e não poderia ser de outra forma.

Prosseguindo este raciocínio e, em meu entendimento, questão mais importante, é o fato de que em nada se beneficia o mutuário quando se corrige para menor sua prestação, sem observar a indevida evolução da dívida como um todo.

Prestação nada mais é do que reflexo do saldo devedor, sendo este o problema do mutuário e, uma vez identificados no contrato as irregularidades existentes, providenciando-se a um sério recálculo de sua dívida, saldo devedor, a prestação cairá automaticamente, em projeção direta. 

Por óbvio que, uma vez provado ser uma dívida de, por exemplo, R$100.000,00, na realidade de R$10.000,00, a prestação, que no primeiro caso seria hipoteticamente de R$1.000,00, irá cair para R$100,00. 

É certo que os números acima apresentados estão generalizando situações, na prática, é preciso que haja uma análise individual de casos, mas a queda do valor da prestação supra citada sempre obedecerá a proporcional redução da dívida.

Desta forma resta claro que a preocupação com o valor mensalmente devido deve ser objeto de preocupação, porém o importante não é atacar de forma paliativa o problema, mas sim a “doença” como um todo, e aí que deve entrar, primordialmente, a preocupação com o chamado saldo devedor, e, certamente, futuro saldo residual, que será cobrado de todo mutuário.

Fonte: Gotlib Advogados Associados