Por Dentro do Direito – Por Manoel Maia » A TECNICIDADE DA LEI Nº 8245/91



jun 08

A TECNICIDADE DA LEI Nº 8245/91

A lei inquilinária, atualizada pela de 12.112 de 09/12/09, manteve o texto do artigo 4º o qual faculta ao locatário a restituição do imóvel antes do termo avençado para a entrega, pagando a multa pactuada e se não o foi, a que for judicialmente estipulada.
Temos três formas de por fim ao pacto locatício, resolução, rescisão ou resilição.
Nas hipóteses dos artigos 46 e 56 temos a resolução do contrato de locação, isto é, o mesmo atinge a seu termo.
A rescisão é quando o locatário comete infração legal ou contratual ou quando não efetua o pagamento dos alugueres, ensejando ação de despejo.
Resilição, quando, unilateral ou mediante consenso, qualquer uma das partes extingue a locação. Isto se aplica a todos os casos de restituição do imóvel, exceto nas hipóteses suso referidos.
A importância do conhecimento da tecnicidade da lei, é porque, há cláusula contratual, aliás, de comum uso, estabelecendo multa por infração do contrato ou da lei, em regra, de três meses. E, quando o locatário restitui o imóvel antes do termino do prazo do contrato, como lhe faculta o artigo 4º, o locador cobra-lhe a multa convencionada para a hipótese de rescisão. Não é o correto. A restituição do imóvel ainda com o contrato em curso, é um direito do locatário, não constituindo uma infração legal ou contratual.
Nesta circunstancia, não há amparo legal para a cobrança de multa, ainda que proporcional, porque a mesma foi convencionada para a rescisão da locação (infração legal ou contratual) e não para resilição.
Dessa forma, torna-se indispensável a existência de cláusula contratual, criando a possibilidade de devolução antecipada e a multa convencionada, a qual pode ser superior a três meses. Quem assim não proceder correrá o risco de encontrar um locatário ou seu advogado insurgindo contra o pagamento, porque nada foi pactuado, devolvendo ao Judiciário a fixação da multa.



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