Por Dentro do Direito – Por Manoel Maia



A lei inquilinária, atualizada pela de 12.112 de 09/12/09, manteve o texto do artigo 4º o qual faculta ao locatário a restituição do imóvel antes do termo avençado para a entrega, pagando a multa pactuada e se não o foi, a que for judicialmente estipulada.
Temos três formas de por fim ao pacto locatício, resolução, rescisão ou resilição.
Nas hipóteses dos artigos 46 e 56 temos a resolução do contrato de locação, isto é, o mesmo atinge a seu termo.
A rescisão é quando o locatário comete infração legal ou contratual ou quando não efetua o pagamento dos alugueres, ensejando ação de despejo.
Resilição, quando, unilateral ou mediante consenso, qualquer uma das partes extingue a locação. Isto se aplica a todos os casos de restituição do imóvel, exceto nas hipóteses suso referidos.
A importância do conhecimento da tecnicidade da lei, é porque, há cláusula contratual, aliás, de comum uso, estabelecendo multa por infração do contrato ou da lei, em regra, de três meses. E, quando o locatário restitui o imóvel antes do termino do prazo do contrato, como lhe faculta o artigo 4º, o locador cobra-lhe a multa convencionada para a hipótese de rescisão. Não é o correto. A restituição do imóvel ainda com o contrato em curso, é um direito do locatário, não constituindo uma infração legal ou contratual.
Nesta circunstancia, não há amparo legal para a cobrança de multa, ainda que proporcional, porque a mesma foi convencionada para a rescisão da locação (infração legal ou contratual) e não para resilição.
Dessa forma, torna-se indispensável a existência de cláusula contratual, criando a possibilidade de devolução antecipada e a multa convencionada, a qual pode ser superior a três meses. Quem assim não proceder correrá o risco de encontrar um locatário ou seu advogado insurgindo contra o pagamento, porque nada foi pactuado, devolvendo ao Judiciário a fixação da multa.

jun 08

LEI REDENTORA

A lei 12.112 de 09/12/2009 criou novos mecanismos para tornar mais célere o desalijo do locatário se deixou de pagar alugueres e acessórios, ou somente quaisquer dos acessórios da locação. Esta regra não se encontrava expressa na lei 8245/91, embora os Tribunais vinham decidindo neste sentido.
Presentemente, se o locatário paga os alugueres e descumpre com a obrigação de quitar condomínios e tributos, o locador pode intentar ação de despejo por falta de pagamento, como prevê a nova redação do artigo 62 da lei inquilinária. O modo faciendi do inciso I do artigo 62 já era utilizado na maioria das ações de despejo por falta de pagamento, com suporte no artigo 290 do CPC. Com a nova redação do inciso I, afastou qualquer possibilidade de inaceitabilidade da cumulação.
A lei atualizadora estendeu a concessão da liminar para a hipótese da locação estar sem quaisquer das garantias previstas na lei 8245/91. O prazo é de 15 dias, sem audiência da parte contrária. Na hipótese do fiador ter se exonerado da fiança, fica, porém, respondendo por ela, pelo prazo de 120 dias. Entendo ser necessária a notificação ao locatário para que ele apresente novo fiador. Se não o apresentar sujeitar-se-á ao despejo liminar. Porém, se não houver a notificação, pode o locatário apresentar novo fiador, ilidindo o despejo.
Estas medidas, de certa forma, tornam mais rápido o trâmite da ação de despejo, desde que o Poder Judiciário e sua máquina administrativa entendam o alcance do legislador em querer uma ação mais célere e com resultado rápido.
Se o Judiciário e sua máquina continuarem com a morosidade atual, de nada adiantou o espírito avançado do legislador.
Esperamos que o Poder Judiciário entenda da necessidade de dar celeridade a determinadas ações de despejo, principalmente os novos procedimentos decorrentes da lei 12.112, para não frustar a esperança da sociedade em ter uma prestação jurisdicional rápida como prevê a lei.


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