Negócios Imobiliários – Por Fatima Santoro e Otto Gerstenberger Júnior » Perguntas e Respostas



Perguntas e Respostas

1) Em quais situações o locador está obrigado a dar a preferência para o locatário para adquirir o imóvel locado?

No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

2) Com a nova redação do artigo 59, em especial com a ampliação de quatro incisos da lei 8.245/91, quais as ações que poderão conseguir  liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel?

I – o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II – o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

III – o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

IV – a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

V – a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

      VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

     VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

        VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

        IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

 3) O que vem a ser Arresto?

 Apreensão judicial de bens do devedor, com a finalidade de garantir a execução. Este procedimento é utilizado quando o oficial de justiça não encontra o devedor para nomear bens à penhora.

4) O que é preciso para que se possua direito à renovação da locação?
R. De acordo com a Lei 8.245/91, para que exista direito à renovação de determinada locação há que se encontrarem preenchidos os seguintes requisitos: a) ser a atividade explorada no imóvel locado comercial, industrial ou empresarial (art. 51, caput e § 4º); b) possuir o contrato forma escrita e estar em vigor por tempo determinado (art. 51, I); c) ter o contrato, ou a soma dos contratos, prazo mínimo de cinco anos ininterruptos (art. 51, II); d) estar o locatário em exploração da mesma atividade (ramo) pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos (art. art. 51, III); e) ter o locatário cumprido rigorosamente o contrato em curso (art. 71, II e III).

5) Quando se constitui a propriedade fiduciária?

Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor.

Constitui-se a propriedade fiduciária com o registro do contrato, celebrado por instrumento público ou particular, que lhe serve de título, no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor, ou, em se tratando de veículos, na repartição competente para o licenciamento, fazendo-se a anotação no certificado de registro.

6)  O que caracteriza o Direito de Superfície?

 O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

 O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.

A concessão da superfície será gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularão as partes se o pagamento será feito de uma só vez, ou parceladamente.

7) É possível remover uma servidão?

Segundo o artigo  1.384 do Código Civil a servidão pode ser removida, de um local para outro, pelo dono do prédio serviente e à sua custa, se em nada diminuir as vantagens do prédio dominante, ou pelo dono deste e à sua custa, se houver considerável incremento da utilidade e não prejudicar o prédio serviente.

 8) O que o Código Civil Brasileiro estabelece quantoa venda de bem imóvel de ascendente para descendente?

Segundo o artigo 496 é anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.

 Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.

9) O que vem a ser Retrovenda?

 Segundo o artigo 505 do Código Civil o vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.

10) Quanto que  ocorre a Extinção da Hipoteca?

Segundo o artigo 1499 do Código Civil a Hipoteca extingue-se:

I – pela extinção da obrigação principal;

II – pelo perecimento da coisa;

III – pela resolução da propriedade;

IV – pela renúncia do credor;

V – pela remição;

VI – pela arrematação ou adjudicação.

11) O locador poderá cobrar antecipadamente o aluguel?  

R: Salvo as hipóteses do art. 42 da Lei do Inquilinato ( Lei n. 8.245/91 ) e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.

12)  De acordo com a Lei do Inquilinato quais são os deveres do locador? 

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

13) O que se entende por despesas extraordinárias do condomínio? 

Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

14) Quais as despesas extraordinárias estabelecidas na Lei n. 8.245/91?

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

 15) De acordo com a Lei do Inquilinato quais são os deveres dos locatários? 

 I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II – servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

 16) O que se entende por despesas ordinárias de condomínio?

Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i)reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

 17) O locatário é obrigado a pagar as despesas ordinárias do condomínio? 

O locatário fica obrigado ao pagamento das referidas despesas , desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

 18)  O que ocorre com o contrato de locação se o locatário vier a falecer?

 A lei do Inquilinato é objetiva em apontar que os herdeiros ou sucessores do locatário são investidos dos mesmos direitos, por sua morte, independentemente de qualquer ato seu.

 A atual legislação inseriu expressamente o companheiro do falecido do locatário, no rol dos beneficiados na locação, uma vez que aquele companheiro que vivia no imóvel objeto da locação, em estado de casamento, estará  automaticamente habititado a prosseguir na locação no caso de morte do locatário.

 19) Morrendo o locatário quem se sub-roga na locação?

 I-                   nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel;

 II-                nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.

 20) O que caracteriza a  locação para temporada?

          A locação para temporada, regulada nos arts. 48 a 50 da lei das locações, é conceituada, expressamente, como aquela “destinada à residência temporária do locatário, para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobilizado o imóvel”.

21) Qual a providência que o locatário deverá fazer quando desejar devolver o imóvel que já esteja por prazo indeterminado?

 O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

 22) O que a Lei do Inquilinato estabelece quanto o locatário deixa de pré avisar a devolução do imóvel quanto o contrato já está por prazo indeterminado?

          Se o locatário restituir o imóvel locado sem efetivar a notificação, o locador poderá reclamar o pagamento de quantia pecuniária correspondente ao valor de um mês de aluguel e demais encargos locatícios, vigentes por ocasião da resilição unilateral.

23) Quais são os elementos da compra e venda?

 R: Todo e qualquer contrato tem que apresentar os requisitos e pressupostos do Art 104 do CC (Agente capaz, objeto lícito,possível,determinado ou ao menos  determinável e forma prescrita ou não defesa em lei) ,caso contrário será um negócio Jurídico nulo.

 24) Quais são as partes ilegítimas para figurar como vendedor?

  • O ascendente
  • O falido
  • O condômino de coisa indivisível
  • O marido sem outorga uxória,na venda de imóveis,e a mulher sem autorização do marido

25) É anulável a venda de Ascendente a Descendente?

R: Segundo o art. 496 do C.C , é anulável a venda de Ascendente a Descendente ,salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente  houverem consentido . ( obs: é anulável e não nulo).

 26) Qual o conceito de preempção ou transferência?

 R: As partes podem voluntariamente colocar uma cláusula, na qual o alienante terá a preferência caso o comprador venha a vender o bem. Essa cláusula obriga o adquirente a dar preferência ao alienante,sem limitar ,todavia ,o direito do comprador. Percebendo o alienante que o comprador vai vender a coisa poderá antecipar-se e intimá-lo protestando seu direito de preleção.

      27) O menor de idade pode ser contratante?

a)  Até 16 anos (menor impúbere). O menor somente poderá ser contratante, através dos seus pais ou do seu representante legal, em qualquer documento público, por meio de alvará judicial autorizativo (vide art. 1691 do Código Civil de 2002). Os pais ou o responsável assinarão por ele, representando-o;

b)  dos 16 aos seus 18 anos (menor púbere). Neste caso, o menor poderá alienar bens, através de alvará judicial e com a assistência dos seus pais, quando se colocará, que o menor púbere é assistido pelos genitores, devendo, ainda, o aludido menor firmar o instrumento, juntamente com seus responsáveis;

28) O que é memorial de incorporação?  

R: É o conjunto de documentos que retratam o terreno, o projeto de construção e a idoneidade financeira do incorporador com averbação obrigatória no Registro de Imóveis.

29) O que estabelece a Resolução-COFECI n. 316/91 ?

R: Fixa parâmetros para determinação de pena pecuniária aplicável às pessoas físicas e jurídicas que sejam autuadas no exercício ilegal da profissão.

Pessoa Física: 01 a 05 anuidades atribuídas às pessoas físicas legalmente inscritas;

Pessoa Jurídica: 02 a 10 anuidades atribuídas às pessoas físicas legalmente inscritas.

 30) O que estabelece a Resolução- COFECI n. 458/95?

 R: Estabelece que somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver, com exclusividade, contrato escrito de intermediação imobiliária.

 31) Quais são as medidas iniciais que o síndico deve adotar quando uma unidade de seu condomínio está à venda?

 R:O síndico deve solicitar que o condômino comunique formalmente ao condomínio que a sua unidade autônoma está sendo alienada, bem como indicar qual a empresa imobiliária responsável e seu CRECI/Jurídico, identificando também os corretores de imóveis e a inscrição dos mesmos junto ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis.

 32) Quais os dispositivos da Lei n. 6.015/73 referentes ao registro de imóveis?

 R: Ao registro de imóveis aplicam-se, sem prejuízo de dispositivos de outras leis, os arts. 167 a 288 da Lei 6.015 (Título V, do Registro de Imóveis), e ainda os arts. 1º a 28 (Título I, Disposições Gerais) e 289 a 299 (Título VI, Das Disposições Finais e Transitórias), da mesma lei.

 33) Qual a distinção  de transcrição e Inscrição?

 R: Transcrição é o ato ou efeito de transcrever. Transcrever vem do latim transcribere: reproduzir textualmente, copiar uma coisa da outra. Inscrição vem do latim inscribere: escrever ou assentar em registro. É o assentamento que se faz no registro público dos caracteres que identificam um ato, um título, um contrato, etc. 

34) Quais são os elementos da compra e venda?

 

R: Todo e qualquer contrato tem que apresentar os requisitos e pressupostos do Art 104 do CC (Agente capaz, objeto lícito,possível,determinado ou ao menos  determinável e forma prescrita ou não defesa em lei) ,caso contrário será um negócio Jurídico nulo.

 

35) Quais são as partes ilegítimas para figurar como vendedor?

·        O ascendente

·        O falido

·        O condômino de coisa indivisível

·        O marido sem outorga uxória,na venda de imóveis,e a mulher sem autorização do marido

36) É anulável a venda de Ascendente a Descendente?

R: Segundo o art. 496 do C.C , é anulável a venda de Ascendente a Descendente ,salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente  houverem consentido . ( obs: é anulável e não nulo).

 

37) Qual o conceito de preempção ou transferência?

 

 

R: As partes podem voluntariamente colocar uma cláusula, na qual o alienante terá a preferência caso o comprador venha a vender o bem. Essa cláusula obriga o adquirente a dar preferência ao alienante,sem limitar ,todavia ,o direito do comprador. Percebendo o alienante que o comprador vai vender a coisa poderá antecipar-se e intimá-lo protestando seu direito de preleção.

     

38) O menor de idade pode ser contratante?

a)  Até 16 anos (menor impúbere). O menor somente poderá ser contratante, através dos seus pais ou do seu representante legal, em qualquer documento público, por meio de alvará judicial autorizativo (vide art. 1691 do Código Civil de 2002). Os pais ou o responsável assinarão por ele, representando-o;

b)  dos 16 aos seus 18 anos (menor púbere). Neste caso, o menor poderá alienar bens, através de alvará judicial e com a assistência dos seus pais, quando se colocará, que o menor púbere é assistido pelos genitores, devendo, ainda, o aludido menor firmar o instrumento, juntamente com seus responsáveis;

39) O que é memorial de incorporação?  

R: É o conjunto de documentos que retratam o terreno, o projeto de construção e a idoneidade financeira do incorporador com averbação obrigatória no Registro de Imóveis.

40) O que estabelece a Resolução-COFECI n. 316/91 ?

R: Fixa parâmetros para determinação de pena pecuniária aplicável às pessoas físicas e jurídicas que sejam autuadas no exercício ilegal da profissão.

Pessoa Física: 01 a 05 anuidades atribuídas às pessoas físicas legalmente inscritas;

Pessoa Jurídica: 02 a 10 anuidades atribuídas às pessoas físicas legalmente inscritas.

 

41) O que estabelece a Resolução- COFECI n. 458/95?

 

R: Estabelece que somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver, com exclusividade, contrato escrito de intermediação imobiliária.

 

42) Quais são as medidas iniciais que o síndico deve adotar quando uma unidade de seu condomínio está à venda?

 

R:O síndico deve solicitar que o condômino comunique formalmente ao condomínio que a sua unidade autônoma está sendo alienada, bem como indicar qual a empresa imobiliária responsável e seu CRECI/Jurídico, identificando também os corretores de imóveis e a inscrição dos mesmos junto ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis.

 

43) Quais os dispositivos da Lei n. 6.015/73 referentes ao registro de imóveis?

 

R: Ao registro de imóveis aplicam-se, sem prejuízo de dispositivos de outras leis, os arts. 167 a 288 da Lei 6.015 (Título V, do Registro de Imóveis), e ainda os arts. 1º a 28 (Título I, Disposições Gerais) e 289 a 299 (Título VI, Das Disposições Finais e Transitórias), da mesma lei.

 

44) Qual a distinção  de transcrição e Inscrição?

 R: Transcrição é o ato ou efeito de transcrever. Transcrever vem do latim transcribere: reproduzir textualmente, copiar uma coisa da outra. Inscrição vem do latim inscribere: escrever ou assentar em registro. É o assentamento que se faz no registro público dos caracteres que identificam um ato, um título, um contrato, etc. 

45) Qual a definição de fração ideal?

     R: A Fração ideal pode ser definida como sendo a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, proporcional à unidade autônoma de cada condômino. Como nem todos os condomínios apresentam unidades autônomas com a mesma área útil, os proprietários dos apartamentos ou casas maiores podem possuir frações ideais diferentes. Normalmente é de acordo com essa fração ideal que são estipulados seus deveres (como o valor do condomínio) e seus direitos (por exemplo, a maior representatividade nas votações).

 O parágrafo terceiro do artigo 1.331 do Código Civil sofreu modificação através da Lei n. 10.931 de 2004

  Diz o novo texto:

 “ A cada unidade imobiliária caberá como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio”.

 46) O que estabelece o Código Civil  com relação a aprovação de uma convenção condominial?

 R: O artigo 1.333 trouxe uma novidade, pois a partir do novo código civil, para se poder registrar uma convenção condominial no cartório imobiliário basta ter a assinatura dos condônimos que correspondam a 2/3 das frações ideais, não mais havendo necessidade de realização de assembléia geral . Contudo  para a alteração do instrumento há a necessidade de aprovação em assembléia.

 47) Qual a definição de Fundo de Reserva?

 R: Denomina-se fundo de reserva os recursos ou reservas financeiras, postos em separado da receita ordinária do condomínio, destinados especialmente para suprir as necessidades emergências ou despesas extraordinárias que surgirem no condomínio, tais como renovação da pintura ou recuperação do prédio, além de outras. Este fundo nada mais é senão uma reserva de capital pertencente ao patrimônio do condomínio.

 48)   O inciso III do artigo 1335 do Código Civil diz que é direito do condômino:  – “votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite”- Este dispositivo trouxe uma grande preocupação para os operadores do direito, porque ali diz “são direitos do condômino”. Primeiro questionamento a ser feito é será que a partir do Novo Código Civil, o locatário não pode mais participar e votar nas assembléias?  O que seria participar? Seria deixar o indivíduo entrar no recinto onde vai ocorrer a assembléia e dizer que o mesmo não poderá se manifestar ou pior dizer que é proibido a sua entrada no recinto?

  Acreditamos que jamais devemos impedir o acesso do morador. Não podemos constranger, humilhar, deixar frágil esse condômino, pois tal ato deixará o condomínio vulnerável a responder por danos morais.

 O remédio jurídico existe para o condômino inadimplente, o caminho é a propositura da competente Ação de Cobrança, . Rito sumário , artigo 275 do CPC.

É importante ressaltar que o condomínio não deve também expor o condômino devedor em balancetes, fixação em murais e nos elevadores, nem muito menos impedir o acesso a áreas de lazer.

 E o locatário nessa história? O caput diz “são direitos do condômino”. Locatário não é condômino. Então se for feita uma interpretação literal, diríamos que o locatário não poderia mais participar e nem votar.

 Entendemos que a resposta está na Lei n. 4.591/64, no parágrafo quarto do artigo 24 que diz que “Nas decisões da assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino –locador a ela não compareça.”

  Logo, diante da omissão no capítulo edilício do código civil, deve-se aplicar a lei especial, que continua em vigor. Assim, defendemos o entendimento  que o locatário poderá participar e votar nas assembléias, só não podendo votar nas despesas extraordinárias do condomínio.

 49) O que pode ser considerado um comportamento anti-social?

 R: Não há dúvida que tal questionamento é muito subjetivo. Então caberá ao condomínio, através da sua convenção, estabelecer uma cláusula, não de forma taxativa, no meu entender, mas exemplificativa de situações que poderiam ser consideradas anti-sociais.

 É importante que se tenha um capítulo específico na convenção condominial tratando de cada um desses parágrafos, do artigo 1336 e 1337.

 O parágrafo único também consigna a necessidade de se provar que o descumprimento ocorreu de forma reiterada. Assim, considerando o valor elevado da multa é de sumária importância que se tenha provas documentais e até testemunhas, além do envio de notificações, advertências e registro em livro de reclamações, tudo de modo a deixar o condomínio numa situação confortável para a aplicação da penalidade.

  50) O que o Código Civil estabelece quanto a contratação de seguro?

   R: Diz o artigo 1346 do Código Civil Brasileiro:

             “ É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.”

            O síndico, antes de contratar o seguro, deve conhecer as garantias oferecidas pela companhia seguradora e dar preferência às de melhor interesse do condomínio. A garantia contra incêndio, raio e explosão é de contratação obrigatória (o codigo fala em incêndio ou destruição, total ou parcial, conforme exposto acima). Outras, de modo geral, são oferecidas à opção do condomínio. São das seguintes espécies:

 -         Responsabilidade civil do condomínio;

-         Responsabilidade civil por guarda de veículos;

-         Danos elétricos;

-         Vendaval;

-         Vidros e espelhos;

-         Impacto de veículos terrestres;

-         Tumultos;

-         Desmoronamento;

-         Roubo de bens do condomínio;

-         Portões elétricos.

-         Morte e invalidez de empregados;

-         Incêndio de bens de moradores

 51)  Existe quorum especial para aprovação de obras condominiais voluptuárias e úteis?

 R:        O Novo Código Civil, no artigo 1.341 traz uma novidade com relação a obrigatoriedade de quorum especial para aprovação de obras voluptuárias e úteis de um condomínio.

 Com relação as obras necessárias, o Código Civil não estabeleceu quorum especial.

Segundo o Art. 1.341, a realização de obras no condomínio depende:

I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

52) O que são Despesas Ordinárias?

 R: São as despesas relativas à limpeza, manutenção e conservação do condomínio (ex.: conta de luz utilizada em áreas comuns, manutenção de elevadores, conta de água, pequenos reparos, etc.), aos salários e encargos dos funcionários e à parcela de seguro contra incêndio da edificação. Essas despesas são pagas pelo morador da unidade, seja ele proprietário ou inquilino (Art. 23 da Lei. 8.245 de 18/10/91 – Nova Lei do Inquilinato).

 53) Qual o quorum para a destituição do síndico?

 R:Segundo o artigo 1.349 do Código Civil o síndico poderá ser destituído, pelo voto da maioria de seus membros, caso venha a praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

 54) A convocação de uma Assembléia Geral Extraordinária é obrigatória?

 Assembléia Geral Extraordinária não é obrigatória por lei e não possui periodicidade regular. Pode ser convocada pelo Síndico, pelo Conselho Fiscal, se a Convenção assim permitir, sempre na forma determinada pelo instrumento convencional, ou em seu silêncio, por condôminos que representem, pelo menos 1/4 (um quarto) das frações ideais componentes do Condomínio, se reúnem para a resolução de casos de gravidade e urgência, que não possam esperar a época da realização da Assembléia Geral Ordinária, ou nos casos especialmente determinados convencionalmente ou por Lei.


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