SALDO DEVEDOR, PRESTAÇÃO E SALDO RESIDUAL  

4. Por que as minhas prestações e o meu saldo devedor crescem de forma tão diferente e a dívida não diminui nunca?

O problema está na correção monetária prevista nos contratos, que é a forma de proteger os valores contratados da corrosão inflacionária. Na maioria dos contratos do SFH, as prestações têm reajuste pelo Plano de Equivalência Salarial (PES). Ou seja: devem ser corrigidas sempre pelo mesmo índice que reajusta o salário do mutuário ou, no caso de profissionais liberais e empresários, pelo que corrige o salário mínimo. O saldo devedor (dívida total) é corrigido sempre pelo mesmo índice das cadernetas de poupança e contas de FGTS, hoje atualizadas pela TR. Por isso, diz-se que o mutuário paga juros mais TR. Desta forma, pode-se perceber que há dois índices de correção: o primeiro relativo às prestações (geralmente anual) e o segundo referente ao saldo devedor (correção mensal). É lógico, então, que esta dupla aplicação de índices não permite pagar o empréstimo, pois o saldo devedor cresce mensalmente e jamais poderá ser reduzido por prestações anualmente corrigidas.

5. O mutuário que ntão teve aumento salarial pode ter as prestações e o saldo devedor reajustados?

Não. O servidor público, por exemplo, sem aumento há cerca de seis anos, não pode ter as prestações nem o saldo devedor reajustados, já que sua renda mensal não aumentou. O único aumento permitido neste caso seria relativo aos juros contratados. Estes, porém, não podem ultrapassar o limite de 12% ao ano. O banco tem direito a lucro, mas o que se discute é o excesso de lucro. A correção monetária visa proteger a moeda contra a inflação e nunca pode representar uma fonte de lucros a mais para o banco que financia a compra do imóvel.

6. Se meu saldo devedor, que deveria diminuir, cresce mensalmente, o que vai acontecer ao final do contrato com o valor que eu continuar devendo?

Os contratos de financiamento têm prazo predeterminado para quitação. Havendo saldo residual (valor ainda devido ao final do contrato), o mutuário tem um prazo de prorrogação de cinco anos (60 meses) para quitá-lo. Ao final deste prazo, se ainda existir resíduo, terá 48 horas para pagar à vista ou então perde o imóvel para o agente financeiro. Por exemplo: o mutuário toma um empréstimo de R$ 60 mil para pagar em 20 anos (240 meses). Passado esse tempo, pagou R$ 150 mil e ainda deve R$ 100 mil, tal é o superfaturamento. Tem mais cinco anos para pagar o que resta e, terminado o prazo, precisa quitar a dívida em 48 horas; se não, perde o imóvel e todo o dinheiro investido.

7. Há casos em que o saldo residual termina exatamente no tempo final do contrato?

Sim. Mas, nestes casos, as prestações sobem absurdamente durante o prazo de prorrogação, tornando impraticável a quitação do financiamento. Por exemplo: um mutuário que financiou R$ 45 mil para pagar em dez anos, com prestações mensais de cerca de R$ 350,00, pode, ao final do prazo previsto no contrato, ter saldo devedor acima de R$ 100 mil e quatro anos para pagar, com prestação inicial de R$ 3,5 mil. Resumindo, trata-se de um financiamento impagável pelo absurdo da dívida existente ao final do prazo combinado e pelo elevado valor da prestação, na maioria das vezes, inviável para o mutuário.

8. Meu problema não é o saldo devedor, mas sim a prestação. Como devo proceder?

Primeiro, é preciso entender que o problema de todo mutuário é o saldo devedor, e não a prestação, apesar de esta ser o fantasma de todo mês. A prestação nada mais é do que reflexo do saldo devedor. Corresponde à divisão entre o valor que se tomou emprestado (saldo devedor) e o prazo estipulado para seu pagamento. Por exemplo: se o financiamento é de R$ 35 mil para pagar em 20 anos (240 meses), a primeira prestação será R$ 145,83, ou seja, R$ 35 mil divididos por 240 meses.