Concluindo o estudo sobre os ementários desferidos pelo Egrégio STJ sobre alguns dos temas abordados de forma repetitiva pelas Cortes de todo o país, em demandas aforadas por mutuários para discussão do conteúdo econômico em contratos celebrados sobre os auspícios do SFH, abordaremos o verbete que instituiu a sumula 450, cujo ementário assim se encerra: “Nos contratos vinculados ao SFH, a atualização do saldo devedor antecede sua amortização pelo pagamento da prestação”.
O posicionamento da Corte Federal se prende no seguinte argumento: “O sistema de prévio reajuste e posterior amortização do saldo devedor não fere a comutatividade das obrigações pactuadas no ajuste, uma vez que, de um lado, deve o capital emprestado ser remunerado pelo exato prazo em que ficou à disposição do mutuário, e, de outro, restou convencionado no contrato que a primeira parcela será paga apenas no mês seguinte ao do empréstimo do capital” (Vide REsp. 427.329 rel. Nancy Andrigh).
Segundo A Corte da Cidadania, o critério adotado seria o da “justiça econômica”; ou seja, a remuneração do capital emprestado deve se dar na exata medida do recebimento de seu numerário pelo credor.
Embora digna de elogio, tal critério não foi aquele no qual o legislador se louvou ao estabelecer a forma de como deveria se reajustar a prestação mensal dos financiamentos vinculados ao SFH. Com efeito, a Lei n.º 4.380/64, em seu art. 6º, foi categórico ao estabelecer o critério de reajuste das prestações nos contratos vinculados ao SFH:
“Art. 6º O disposto no artigo anterior sòmente se aplicará aos contratos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão, ou empréstimo que satisfaçam às seguintes condições:
(…)
c) ao menos parte do financiamento, ou do preço a ser pago, seja amortizado em prestações mensais sucessivas, de igual valor, antes do reajustamento, que incluam amortizações e juros
Como dito em nossa última intervenção, ao contrário do que foi dito pelo STJ quando criou o ementário n.º 422: “por sua importância econômica e política, atinge a todos os contratos de compra e venda, promessa ou cessão de direitos aquisitivos de imóveis. Os artigos 5º e 6º, somente se restringem a operações imobiliárias de imóveis com dimensões modestas (art. 6º “a”); e de valor econômico módico (alínea “c”), que não foram celebradas com entidades integrantes do Sistema Financeiro da Habitação.”
Neste caminho temos que todo o arcabouço normativo criado pela Lei nº 4.380/64, sobretudo em seu art. 6º, visou sem sombra de dúvidas, criar mecanismo de proteção ao mutuário quanto a sua fragilidade frente ao mercado de consumo. Este posicionamento foi vanguardista para a época, e veio a influenciar outros diplomas legais (Lei de Condomínio e Incorporações, Lei do Inquilinato, Código de Defesa do Consumidor, etc.).
Com efeito, pela clareza do texto legal, não resta dúvidas que ao tempo de pagamento da parcela, deve o credor proceder a amortização do débito, para que após atualize o saldo restante! Desta forma é que deve ser interpretado o art. 6º, “c” da Lei n.º 4.380/64, segundo a clareza de seu texto!
Destarte, a justiça econômica apregoada pelo STJ, data máxima vênia, não tem guarida nos contratos imobiliários travados no âmbito do SFH. A lei foi promulgada para proteger o mutuário e sua capacidade de pagamento! Cumpre ao Poder Público compensar de alguma forma, eventual perda aquisitiva das instituições financeiras integrantes do SFH. O mutuário não pode e não deve pagar a conta de anos de distorções econômicas e gestão irresponsável dos recursos destinados ao fomento do Sistema Financeiro da Habitação; e o Judiciário, por sua vez, não pode dar Carta de Alforria a situações que de forma alguma atinge a finalidade da Lei.
NOVA LEGISLAÇÃO RECONHECE QUE FINANCIAMENTOS SÃO IMPAGÁVEIS E PERMITE RENEGOCIAÇÕES.
Isto mesmo, temos certeza de que muitos se surpreenderam com a afirmação que dá titulo ao presente artigo, mas é uma premissa absolutamente verdadeira.
A lei 11.922/2009, trata do reconhecimento pelo Poder Público da insolvência dos contratos habitacionais celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação – SFH, regidos pelo Plano de Equivalência Salarial – PES, com saldos devedores reajustados pela poupança.
Há muito, centenas de milhares de mutuários já enfrentaram a realidade de perceber seus sonhos, transformarem-se em pesadelos. A tão decantada facilidade para aquisição da Casa Própria, praticamente, de uma hora para outra, impõe a estes, antes entusiastas das inúmeras modalidades de financiamentos ofertadas em nosso mercado, a verdadeira obrigação de fazer valer seus direitos, através do Poder Judiciário, frente às gigantescas irregularidades que imperam nos pactos firmados.
Como esperar que contratos, cujas prestações devam ser corrigidas pelo mesmo índice que remunera os salários do trabalhador/mutuário, reajustado, com sorte, anualmente, acompanhe o ritmo dos aumentos mensais, impostos pela indexação à correção dos depósitos de Cadernetas de Poupança¿
Não haveria como obter resultado diverso do que efetivamente atingiu a milhares de contratos firmados no âmbito do SFH, qual seja, a absoluta impossibilidade de quitação dos mesmos.
Porém, agora, por descuido, ou sensatez, nossos legisladores acenaram com uma verdadeira tábua de salvação para estes tantos mutuários, ao menos aqueles com pactos firmados até o dia 05 (cinco) de Setembro de 2001, e que não dispunham ou perderam, o chamado Fundo de Compensação das Variações Salariais – FCVS, que representa uma espécie de seguro a quitar os saldos devedores, independente dos valores que representem, uma vez encerrado o prazo previsto no contrato. Melhor explicando: contratos que dispunham da cobertura do FCVS, para serem quitados, necessitariam, exclusivamente, que os mutuários pagassem todas as parcelas, cobradas mensalmente, durante o prazo de vigência do contrato.
A supra citada lei, precisamente em seu artigo 4º. acena com a possibilidade de solução para o impasse, denominado “desequilíbrio financeiro”, ocasionado pelo final do prazo contratualmente ajustado e o imenso saldo devedor ainda existente, e devido, por aqueles mutuários, cujos contratos não prevêem, ou perderam, o FCVS.
O citado art. 4º detém a seguinte didática sobre o termo “desequilíbrio financeiro”: Considerar-se-á em desequilíbrio financeiro, para efeito desta Lei, o contrato cujo valor da prestação de amortização e juros, na data da renegociação, atualizada desde a data do último reajuste contratual, com base nos mesmos índices de correção dos saldos devedores, for insuficiente para quitar o saldo devedor do financiamento, também atualizado até a data da renegociação, considerando-se a taxa de juros, o prazo remanescente da operação e o sistema de amortização pactuados em contrato.
Importante dizer que é direito do mutuário renegociar o seu débito, eis que a Lei lhe dá esta prerrogativa, na inteligência do art. 3º parágrafo primeiro, do mesmo diploma legal., conforme se depreende da leitura de seu teor: “aos mutuários adimplentes ou não”; ”ao atual ocupante do imóvel, após a transferência para ele do respectivo contrato de financiamento, pela simples substituição de mutuário, mantidas as mesmas condições e obrigações do contrato em vigor, exceto quanto à cobertura do FCVS” e até mesmo “aos mutuários cujos contratos tenham sido objeto de execução já concluída com procedimento judicial que inviabilize a transferência ou a venda do imóvel”. Neste último, condicionando a desistência dos processos aforados pelos mesmos.
Concluímos, como não poderia deixar de ser, que os mutuários, cujos contratos tiveram termo no mês de Setembro do ano de 2001, dispõem hoje, de um embasamento legal, que lhes atribui o direito de renegociar suas dividas e seguir adiante com seus financiamentos, buscando, ainda que frente a outras irregularidades, levarem a termo suas responsabilidades, contratualmente definidas, mesmo, face a resistência daqueles que deveriam, ao contrário, estabelecer condições que lhes permitisse esta realização.
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