Concluindo o estudo sobre os ementários desferidos pelo Egrégio STJ sobre alguns dos temas abordados de forma repetitiva pelas Cortes de todo o país, em demandas aforadas por mutuários para discussão do conteúdo econômico em contratos celebrados sobre os auspícios do SFH, abordaremos o verbete que instituiu a sumula 450, cujo ementário assim se encerra: “Nos contratos vinculados ao SFH, a atualização do saldo devedor antecede sua amortização pelo pagamento da prestação”.

                                  

                                   O posicionamento da Corte Federal se prende no seguinte argumento:  “O sistema de prévio reajuste e posterior amortização do saldo devedor não fere a comutatividade das obrigações pactuadas no ajuste, uma vez que, de um lado, deve o capital emprestado ser remunerado pelo exato prazo em que ficou à disposição do mutuário, e, de outro, restou convencionado no contrato que a primeira parcela será paga apenas no mês seguinte ao do empréstimo do capital” (Vide REsp. 427.329 rel. Nancy Andrigh).

                                   Segundo A Corte da Cidadania, o critério adotado seria o da “justiça econômica”; ou seja, a remuneração do capital emprestado deve se dar na exata medida do recebimento de seu numerário pelo credor.

                                   Embora digna de elogio, tal critério não foi aquele no qual o legislador se louvou ao estabelecer a forma de como deveria se reajustar a prestação mensal dos financiamentos vinculados ao SFH. Com efeito, a Lei n.º 4.380/64, em seu art. 6º, foi categórico ao estabelecer o critério de reajuste das prestações nos contratos vinculados ao SFH:

Art. 6º O disposto no artigo anterior sòmente se aplicará aos contratos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão, ou empréstimo que satisfaçam às seguintes condições:

(…)

c)      ao menos parte do financiamento, ou do preço a ser pago, seja amortizado em prestações mensais sucessivas, de igual valor, antes do reajustamento, que incluam amortizações e juros             

                                               Como dito em nossa última intervenção, ao contrário do que foi dito pelo STJ quando criou o ementário n.º 422:  por sua importância econômica e política, atinge a todos os contratos de compra e venda, promessa ou cessão de direitos aquisitivos de imóveis. Os artigos 5º e 6º, somente se restringem a operações imobiliárias de imóveis com dimensões modestas (art. 6º “a”); e  de valor econômico módico (alínea “c”), que não foram celebradas com entidades integrantes do Sistema Financeiro da Habitação.”

 

                                               Neste caminho temos que todo o arcabouço normativo criado pela Lei nº 4.380/64, sobretudo em seu art. 6º, visou sem sombra de dúvidas, criar mecanismo de proteção ao mutuário quanto a sua fragilidade frente ao mercado de consumo. Este posicionamento foi vanguardista para a época, e  veio a influenciar outros diplomas legais (Lei de Condomínio e Incorporações, Lei do Inquilinato, Código de Defesa do Consumidor, etc.).

                                               Com efeito, pela clareza do texto legal, não resta dúvidas que ao tempo de pagamento da parcela, deve o credor proceder a amortização do débito, para que após atualize o saldo restante! Desta forma é que deve ser interpretado o art. 6º, “c” da Lei n.º 4.380/64, segundo a clareza de seu texto!

                                               Destarte, a justiça econômica apregoada pelo STJ, data máxima vênia, não tem guarida nos contratos imobiliários travados no âmbito do SFH. A lei foi promulgada para proteger o mutuário e sua capacidade de pagamento! Cumpre ao Poder Público compensar de alguma forma, eventual perda aquisitiva das instituições financeiras integrantes do SFH. O mutuário não pode e não deve pagar a conta de anos de distorções econômicas e gestão irresponsável dos recursos destinados ao fomento do Sistema Financeiro da Habitação; e o Judiciário, por sua vez, não pode dar Carta de Alforria a situações que de forma alguma atinge a finalidade da Lei.

Categoria: Artigos


  1. wwww disse:

    sensacional, gostaria de receber as atualizações desse tema SFH, que significa uma arapuca que o sistema público de habitação impoõe ao cidadão honesto que vive do seu salário

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