As novas súmulas do STJ sobre o Sistema Financeiro da Habitação. Melhor interpretação da lei, ou decisão de cunho político, revelando preocupação com os seus efeitos sociais?

 

                                   A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça editou nos últimos dois meses, dois verbetes para pacificar algumas questões atinentes a discussão judicial sobre contratos de financiamentos habitacionais que tanto abarrotam as prateleiras do Poder Judiciário.

                                   Iremos hoje falar sobre sumula 422, cujo ementário assim se encerra: O artigo 6º, alínea “e”, da Lei n. 4.380/1964 não estabelece limitação aos juros remuneratórios nos contratos vinculados ao SFH”.

                                   Segundo a hermenêutica aplicada pela Egrégia Corte Federal, a Lei n.º 4.380/64, em seu art. 6º, embora conste em sua alínea “e” a limitação da taxa de juros remuneratórios em 10%, não inviabiliza a contratação de taxa superior àquele patamar, pois segunda a Corte Especial: “aquele dispositivo refere-se, especificamente ao reajustamento previsto no artigo anterior, disciplina a correção monetária dos contratos imobiliários. Dispõe que a previsão dos juros , com conseqüente correção monetária da dívida toda vez que o salário mínimo for alterado (art. 5º) somente se aplicará aos contratos que satisfizerem as condições estabelecidas no art. 6º , dentre elas a de que o imóvel não tenha área total de construção não superior a 100 m2, e o valor da transação não ultrapasse a 200 vezes o salário mínimo vigente no país, e que os juros convencionais não excedam a 10% ao ano. Fica claro, portanto, que o dispositivo não trata da limitação dos juros, mas de condições para que seja aplicado o dispositivo no artigo anterior.” (vide Resp 469.191-SC).

                                   Ou seja, segundo a Corte da Cidadania, não seria intenção do legislador criar regras para disciplinar o patamar de remuneração feneratícia indiscriminadamente para todos os contratos celebrados no âmbito do SFH, mas sim, àqueles que satisfizessem as condições estabelecidas no já referido artigo 6º.

                                   A construção jurisprudencial estaria perfeita se não fossem alguns detalhes. O primeiro deles é o fato de que na época da elaboração da Lei n.º 4.380/64, sua função seria de intervenção imediata do Poder Público no setor habitacional com a preocupação de estimular a construção de habitação de interesse social, especialmente para a população de menor renda. Portanto, o art. 2º diz que o Governo Federal intervirá no setor de habitação.

                                   Com efeito, daquele momento em diante, todos os contratos de compra e venda, cessão, promessa de cessão etc… que teriam por objeto a aquisição de imóveis para fins de habitação  estariam sob a égide da Lei n.º 4.380/64.

                                   O outro detalhe, é que de fato, o art. 5º que disciplina a correção monetária dos contratos imobiliários, somente seria aplicável aos imóveis que satisfizessem os requisitos do art. 6º. O artigo 6º é justamente o que limita o tamanho da construção e o valor da transação (alíneas “a” e “b”). Acompanha ainda as restrições econômicas (aplicação do reajuste da prestação mensal somente após a amortização “c”, a vedação de reajuste das parcelas intermediárias “d”, e por fim, a limitação dos juros remuneratórios no importe de 10%).

                                   O detalhe crucial é o que vem no parágrafo único deste artigo que assim se descreve: “As restrições dos incisos a e b não obrigam as entidades integrantes do sistema financeiro da habitação, cujas aplicações, a este respeito, são regidas pelos artigos 11 e 12”. Vê-se, pois, que a limitação do tamanho da construção e o valor da transação, não estão ao alcance das entidades integrantes do Sistema Financeiro da Habitação, que são regidos por regras especiais disciplinadas pelos artigos 11 e 12 da Lei n.º 4.380/64.

                                   Ora, diante de tudo o que foi exposto, entendemos na nossa medestíssima concepção, que a Corte Federal não interpretou sistematicamente a aplicação da Lei! Em verdade, a Lei n.º 4.380/64, por sua importância econômica e política, atinge a todos os contratos de compra e venda, promessa ou cessão de direitos aquisitivos de imóveis. Os artigos 5º e 6º, somente se restringem a operações imobiliárias de imóveis com dimensões modestas (art. 6º “a”); e  de valor econômico módico (alínea “c”), que não foram celebradas com entidades integrantes do Sistema Financeiro da Habitação. A ressalva do parágrafo único do artigo 6º deixa isso bem claro! Posto isso, os contratos celebrados no âmbito do SFH, antes da incidência da Lei n.º 8.693/93, tem sua limitação de juros na ordem de 10% ao ano, ao contrário do que restou estabelecido na súmula 422.        

                                   Portanto, a decisão tomada pelo STJ teve em mira os efeitos prospectivos de impacto econômico que resultariam em demandas multitudinárias, caso as entidades do SFH tivessem que devolver aos mutuários os 2% de juros anuais cobrados em contratos que antecedem ao ano de 1993.   



Nome (obrigatório)

Email (não será publicado) (obrigatório)

Sua mensagem:



Casa em Casa
Veja imóveis! Acesse Casa em Casa