Concluindo o estudo sobre os ementários desferidos pelo Egrégio STJ sobre alguns dos temas abordados de forma repetitiva pelas Cortes de todo o país, em demandas aforadas por mutuários para discussão do conteúdo econômico em contratos celebrados sobre os auspícios do SFH, abordaremos o verbete que instituiu a sumula 450, cujo ementário assim se encerra: “Nos contratos vinculados ao SFH, a atualização do saldo devedor antecede sua amortização pelo pagamento da prestação”.

                                  

                                   O posicionamento da Corte Federal se prende no seguinte argumento:  “O sistema de prévio reajuste e posterior amortização do saldo devedor não fere a comutatividade das obrigações pactuadas no ajuste, uma vez que, de um lado, deve o capital emprestado ser remunerado pelo exato prazo em que ficou à disposição do mutuário, e, de outro, restou convencionado no contrato que a primeira parcela será paga apenas no mês seguinte ao do empréstimo do capital” (Vide REsp. 427.329 rel. Nancy Andrigh).

                                   Segundo A Corte da Cidadania, o critério adotado seria o da “justiça econômica”; ou seja, a remuneração do capital emprestado deve se dar na exata medida do recebimento de seu numerário pelo credor.

                                   Embora digna de elogio, tal critério não foi aquele no qual o legislador se louvou ao estabelecer a forma de como deveria se reajustar a prestação mensal dos financiamentos vinculados ao SFH. Com efeito, a Lei n.º 4.380/64, em seu art. 6º, foi categórico ao estabelecer o critério de reajuste das prestações nos contratos vinculados ao SFH:

Art. 6º O disposto no artigo anterior sòmente se aplicará aos contratos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão, ou empréstimo que satisfaçam às seguintes condições:

(…)

c)      ao menos parte do financiamento, ou do preço a ser pago, seja amortizado em prestações mensais sucessivas, de igual valor, antes do reajustamento, que incluam amortizações e juros             

                                               Como dito em nossa última intervenção, ao contrário do que foi dito pelo STJ quando criou o ementário n.º 422:  por sua importância econômica e política, atinge a todos os contratos de compra e venda, promessa ou cessão de direitos aquisitivos de imóveis. Os artigos 5º e 6º, somente se restringem a operações imobiliárias de imóveis com dimensões modestas (art. 6º “a”); e  de valor econômico módico (alínea “c”), que não foram celebradas com entidades integrantes do Sistema Financeiro da Habitação.”

 

                                               Neste caminho temos que todo o arcabouço normativo criado pela Lei nº 4.380/64, sobretudo em seu art. 6º, visou sem sombra de dúvidas, criar mecanismo de proteção ao mutuário quanto a sua fragilidade frente ao mercado de consumo. Este posicionamento foi vanguardista para a época, e  veio a influenciar outros diplomas legais (Lei de Condomínio e Incorporações, Lei do Inquilinato, Código de Defesa do Consumidor, etc.).

                                               Com efeito, pela clareza do texto legal, não resta dúvidas que ao tempo de pagamento da parcela, deve o credor proceder a amortização do débito, para que após atualize o saldo restante! Desta forma é que deve ser interpretado o art. 6º, “c” da Lei n.º 4.380/64, segundo a clareza de seu texto!

                                               Destarte, a justiça econômica apregoada pelo STJ, data máxima vênia, não tem guarida nos contratos imobiliários travados no âmbito do SFH. A lei foi promulgada para proteger o mutuário e sua capacidade de pagamento! Cumpre ao Poder Público compensar de alguma forma, eventual perda aquisitiva das instituições financeiras integrantes do SFH. O mutuário não pode e não deve pagar a conta de anos de distorções econômicas e gestão irresponsável dos recursos destinados ao fomento do Sistema Financeiro da Habitação; e o Judiciário, por sua vez, não pode dar Carta de Alforria a situações que de forma alguma atinge a finalidade da Lei.

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As novas súmulas do STJ sobre o Sistema Financeiro da Habitação. Melhor interpretação da lei, ou decisão de cunho político, revelando preocupação com os seus efeitos sociais?

 

                                   A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça editou nos últimos dois meses, dois verbetes para pacificar algumas questões atinentes a discussão judicial sobre contratos de financiamentos habitacionais que tanto abarrotam as prateleiras do Poder Judiciário.

                                   Iremos hoje falar sobre sumula 422, cujo ementário assim se encerra: O artigo 6º, alínea “e”, da Lei n. 4.380/1964 não estabelece limitação aos juros remuneratórios nos contratos vinculados ao SFH”.

                                   Segundo a hermenêutica aplicada pela Egrégia Corte Federal, a Lei n.º 4.380/64, em seu art. 6º, embora conste em sua alínea “e” a limitação da taxa de juros remuneratórios em 10%, não inviabiliza a contratação de taxa superior àquele patamar, pois segunda a Corte Especial: “aquele dispositivo refere-se, especificamente ao reajustamento previsto no artigo anterior, disciplina a correção monetária dos contratos imobiliários. Dispõe que a previsão dos juros , com conseqüente correção monetária da dívida toda vez que o salário mínimo for alterado (art. 5º) somente se aplicará aos contratos que satisfizerem as condições estabelecidas no art. 6º , dentre elas a de que o imóvel não tenha área total de construção não superior a 100 m2, e o valor da transação não ultrapasse a 200 vezes o salário mínimo vigente no país, e que os juros convencionais não excedam a 10% ao ano. Fica claro, portanto, que o dispositivo não trata da limitação dos juros, mas de condições para que seja aplicado o dispositivo no artigo anterior.” (vide Resp 469.191-SC).

                                   Ou seja, segundo a Corte da Cidadania, não seria intenção do legislador criar regras para disciplinar o patamar de remuneração feneratícia indiscriminadamente para todos os contratos celebrados no âmbito do SFH, mas sim, àqueles que satisfizessem as condições estabelecidas no já referido artigo 6º.

                                   A construção jurisprudencial estaria perfeita se não fossem alguns detalhes. O primeiro deles é o fato de que na época da elaboração da Lei n.º 4.380/64, sua função seria de intervenção imediata do Poder Público no setor habitacional com a preocupação de estimular a construção de habitação de interesse social, especialmente para a população de menor renda. Portanto, o art. 2º diz que o Governo Federal intervirá no setor de habitação.

                                   Com efeito, daquele momento em diante, todos os contratos de compra e venda, cessão, promessa de cessão etc… que teriam por objeto a aquisição de imóveis para fins de habitação  estariam sob a égide da Lei n.º 4.380/64.

                                   O outro detalhe, é que de fato, o art. 5º que disciplina a correção monetária dos contratos imobiliários, somente seria aplicável aos imóveis que satisfizessem os requisitos do art. 6º. O artigo 6º é justamente o que limita o tamanho da construção e o valor da transação (alíneas “a” e “b”). Acompanha ainda as restrições econômicas (aplicação do reajuste da prestação mensal somente após a amortização “c”, a vedação de reajuste das parcelas intermediárias “d”, e por fim, a limitação dos juros remuneratórios no importe de 10%).

                                   O detalhe crucial é o que vem no parágrafo único deste artigo que assim se descreve: “As restrições dos incisos a e b não obrigam as entidades integrantes do sistema financeiro da habitação, cujas aplicações, a este respeito, são regidas pelos artigos 11 e 12”. Vê-se, pois, que a limitação do tamanho da construção e o valor da transação, não estão ao alcance das entidades integrantes do Sistema Financeiro da Habitação, que são regidos por regras especiais disciplinadas pelos artigos 11 e 12 da Lei n.º 4.380/64.

                                   Ora, diante de tudo o que foi exposto, entendemos na nossa medestíssima concepção, que a Corte Federal não interpretou sistematicamente a aplicação da Lei! Em verdade, a Lei n.º 4.380/64, por sua importância econômica e política, atinge a todos os contratos de compra e venda, promessa ou cessão de direitos aquisitivos de imóveis. Os artigos 5º e 6º, somente se restringem a operações imobiliárias de imóveis com dimensões modestas (art. 6º “a”); e  de valor econômico módico (alínea “c”), que não foram celebradas com entidades integrantes do Sistema Financeiro da Habitação. A ressalva do parágrafo único do artigo 6º deixa isso bem claro! Posto isso, os contratos celebrados no âmbito do SFH, antes da incidência da Lei n.º 8.693/93, tem sua limitação de juros na ordem de 10% ao ano, ao contrário do que restou estabelecido na súmula 422.        

                                   Portanto, a decisão tomada pelo STJ teve em mira os efeitos prospectivos de impacto econômico que resultariam em demandas multitudinárias, caso as entidades do SFH tivessem que devolver aos mutuários os 2% de juros anuais cobrados em contratos que antecedem ao ano de 1993.   

NOVA LEGISLAÇÃO RECONHECE QUE FINANCIAMENTOS SÃO IMPAGÁVEIS E PERMITE RENEGOCIAÇÕES.

Isto mesmo, temos certeza de que muitos se surpreenderam  com a afirmação que dá titulo ao presente artigo, mas é uma premissa absolutamente verdadeira.

A lei 11.922/2009, trata do reconhecimento pelo Poder Público da insolvência dos contratos habitacionais celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da  Habitação – SFH, regidos pelo Plano de Equivalência Salarial – PES, com saldos devedores reajustados pela poupança.

Há muito, centenas de milhares de mutuários já enfrentaram a realidade de perceber seus sonhos, transformarem-se em pesadelos.  A tão decantada facilidade para aquisição da Casa Própria, praticamente, de uma hora para outra, impõe a estes, antes entusiastas das inúmeras modalidades de financiamentos ofertadas em nosso mercado, a verdadeira obrigação de fazer valer seus direitos, através do Poder Judiciário, frente às gigantescas irregularidades que imperam nos pactos firmados.

Como esperar que contratos, cujas prestações devam ser corrigidas pelo mesmo índice que remunera os salários do trabalhador/mutuário, reajustado, com sorte, anualmente, acompanhe o ritmo dos aumentos mensais, impostos pela indexação à correção dos depósitos de Cadernetas de Poupança¿

Não haveria como obter resultado diverso do que efetivamente atingiu a milhares de contratos firmados no âmbito do SFH, qual seja, a absoluta impossibilidade de quitação dos mesmos.

Porém, agora, por descuido, ou sensatez, nossos legisladores acenaram com uma verdadeira tábua de salvação para estes tantos mutuários, ao menos aqueles com pactos firmados até o dia 05 (cinco) de Setembro de 2001, e que não dispunham ou perderam, o chamado Fundo de Compensação das Variações Salariais – FCVS, que representa uma espécie de seguro a quitar os saldos devedores, independente dos valores que representem, uma vez encerrado o prazo previsto no contrato. Melhor explicando:  contratos que dispunham da cobertura do FCVS, para serem quitados, necessitariam, exclusivamente, que os mutuários pagassem todas as parcelas, cobradas mensalmente, durante o prazo de vigência do contrato.

A supra citada lei, precisamente em seu artigo 4º.  acena com a possibilidade de solução para o impasse, denominado “desequilíbrio financeiro”, ocasionado pelo final do prazo contratualmente ajustado e o imenso saldo devedor ainda existente, e devido, por aqueles mutuários, cujos contratos não prevêem, ou perderam, o FCVS. 

 O citado art. 4º detém a seguinte didática sobre o termo “desequilíbrio financeiro”: Considerar-se-á em desequilíbrio financeiro, para efeito desta Lei, o contrato cujo valor da prestação de amortização e juros, na data da renegociação, atualizada desde a data do último reajuste contratual, com base nos mesmos índices de correção dos saldos devedores, for insuficiente para quitar o saldo devedor do financiamento, também atualizado até a data da renegociação, considerando-se a taxa de juros, o prazo remanescente da operação e o sistema de amortização pactuados em contrato.

Importante dizer que é direito do mutuário  renegociar o seu débito, eis que a Lei lhe dá esta prerrogativa, na inteligência do art. 3º parágrafo primeiro, do mesmo diploma legal., conforme se depreende da leitura de seu teor: “aos mutuários adimplentes ou não”; ”ao atual ocupante do imóvel, após a transferência para ele do respectivo contrato de financiamento, pela simples substituição de mutuário, mantidas as mesmas condições e obrigações do contrato em vigor, exceto quanto à cobertura do FCVS” e até mesmo “aos mutuários cujos contratos tenham sido objeto de execução já concluída com procedimento judicial que inviabilize a transferência ou a venda do imóvel”. Neste último, condicionando a desistência dos processos aforados pelos mesmos.

Concluímos, como não poderia deixar de ser, que os mutuários, cujos contratos tiveram termo no mês de Setembro do ano de 2001, dispõem hoje, de um embasamento legal, que lhes atribui o direito de renegociar suas dividas e seguir adiante com seus financiamentos, buscando, ainda que frente a outras irregularidades, levarem a termo suas responsabilidades, contratualmente definidas, mesmo, face a resistência daqueles que deveriam, ao contrário, estabelecer condições que lhes permitisse esta realização.

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jun 07

Vida Longa

Durante muitos anos, através de diversos veículos, como jornais, rádios , canais de tv’s e sites especializados, tivemos a oportunidade de participar de excelentes debates e esclarecer dúvidas de milhares de cidadãos, buscando soluções para seus problemas na esfera judicial.. No que tange ao ramo do Direito, para o qual fomos convidados a movimentar este blog com comentários semanais, qual seja, o Direito Imobiliário, em sua modalidade de financiamentos habitacionais, temos a certeza de que assunto, não faltará, e que o espaço ora ofertado representará uma importante ferramenta, onde serão discutidas as muitas dúvidas, criticas e sugestões que fazem, especialistas e usuários, sobre esta matéria. Torcemos para estar a altura da responsabilidade que ora nos foi entregue, e esperamos, com a mais profunda sinceridade, alimentar com boas informações tantos quantos forem aqueles a buscar respostas para os inevitáveis problemas oriundos das relações entre quem financia e quem adquire um bem imóvel.

Aqui estamos, desejando, vida longa a este Portal, e agradecendo a oportunidade de compartilhar este espaço com todos vocês.

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Como se define um financiamento?

É quando, para comprar um imóvel, você recorre a uma instituição bancária para obter um empréstimo. A garantia de pagamento do valor repassado pelo banco é o próprio imóvel. A esta chamamos de “garantia hipotecária”.


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